為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試課 程，全面的了解房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考 試教材 的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試 相關(guān)知識(shí)的輔導(dǎo)資料，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助!  

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料的搜集(熟悉)

資料搜集內(nèi)容包括基本資料、房地產(chǎn)行業(yè)法規(guī)資料、項(xiàng)目基地現(xiàn)狀資料、交通流量資料、人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料、公共設(shè)施資料、商圈資料、房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣資料、銷售資料、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目資料和租金資料等。

(一)搜集資料的途徑

1.交易雙方當(dāng)事人

訪問地區(qū)市場(chǎng)上曾經(jīng)發(fā)生過交易行為的買方或賣方，應(yīng)著重查訪成交標(biāo)的物的位置、面積、交易價(jià)格、交易當(dāng)時(shí)的狀況和其他條件等。在訪問中應(yīng)盡量了解其交易進(jìn)行時(shí)的狀況，并從其提供的資料中盡可能導(dǎo)引出其他市場(chǎng)交易線索。訪問者可以詢問交易當(dāng)事人，為什么會(huì)接受與其當(dāng)初的報(bào)價(jià)方案不同的成交結(jié)果，其所作決策是依據(jù)哪些理由。據(jù)此可掌握更多該地方的市場(chǎng)交易資料，并有助于了解交易內(nèi)容有無其他附加條件。

2.促成房地產(chǎn)交易行為的中介組織

房地產(chǎn)市場(chǎng)上的中介組織，具有促進(jìn)交易行為的作用，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上十分活躍。一般而言，他們不但參與交易行為，且對(duì)于地區(qū)市場(chǎng)十分了解。因此，市場(chǎng)調(diào)查人員可利用其提供的資料，增加市場(chǎng)調(diào)查的深度和廣度。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公開發(fā)布的各種銷售或出租廣告

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公開推出銷售或出租個(gè)案之前都預(yù)先做好市場(chǎng)調(diào)查工作，因此其在報(bào)刊、售樓書、郵寄廣告等各類廣告中公開推出的銷售或出租的報(bào)價(jià)具有很大參考價(jià)值。—個(gè)成功的租售個(gè)案更能代表市場(chǎng)的接受力，其代表性和參考價(jià)值更為肯定，這種資料可靠程度更高。但應(yīng)注意其中的銷售或租賃條件如當(dāng)事人雙方的關(guān)系、付款方式、附屬設(shè)備、折扣、銷售或租賃標(biāo)的物的狀況等基本條件。

4.熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的專業(yè)人士

房地產(chǎn)估價(jià)師等專業(yè)人士十分熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)查人員可向其探詢交易資料作為再進(jìn)一步查證的依據(jù)。這種查證方式較費(fèi)工夫，但不失為有效的交易資料探尋方法。調(diào)查時(shí)忌諱僅以膚淺的見聞不加查證即作為依據(jù)。

5.同業(yè)間資料的交流

房地產(chǎn)同業(yè)間如果能秉持合作的態(tài)度，以經(jīng)整理分析的次級(jí)資料進(jìn)行交流，則大有裨益。但這種方式很難為開發(fā)企業(yè)接受，因?yàn)樗麄兺暣朔N交流與自己的業(yè)務(wù)有利害關(guān)系。只有在互惠互利的情況下房地產(chǎn)同業(yè)之間的資料交流才能進(jìn)行，

6.準(zhǔn)交易資料的利用

交易資料一般必須是買賣雙方達(dá)成協(xié)議和發(fā)生房地產(chǎn)交易行為的資料。而準(zhǔn)交易資料是當(dāng)事人擬出售(購買)房地產(chǎn)的單方面意愿的報(bào)價(jià)資料，凡處于未促成供求雙方一致意愿階段的資料都稱為“準(zhǔn)交易資料”。供求雙方對(duì)于價(jià)格都有一致立場(chǎng)的市場(chǎng)交易資料固然極具采證性，但這些資料往往事過境遷，而且資料經(jīng)迂回的傳遞搜集起來也較為困難(除非列在計(jì)劃性的日常工作中)。地區(qū)市場(chǎng)上的準(zhǔn)交易資料具有及時(shí)反映市場(chǎng)行情的功能，因?yàn)闇?zhǔn)交易行為者擬定價(jià)格前必須預(yù)先到該地方市場(chǎng)了解交易情況，參考當(dāng)時(shí)的成交價(jià)格后才能初步?jīng)Q定價(jià)格。這種價(jià)格與完成交易時(shí)的價(jià)格可能尚有差距存在，但是已能大致分析出房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本行情。如果能利用準(zhǔn)交易資料配合環(huán)境因素的比較分析，并運(yùn)用房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)進(jìn)行判斷，必能使它成為具有很好利用價(jià)值的資料。

7.向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教

主要是參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)、展覽會(huì)、換房大會(huì)，了解各類信息、行情，索取有關(guān)資料。

8.各類二手資料

次級(jí)資料主要是政府各類統(tǒng)計(jì)資料中有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)和分析材料;與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的銀行、消費(fèi)者組織、咨詢機(jī)構(gòu)以及新聞媒體所提供的資料;來自上級(jí)主管部門和行業(yè)管理機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)的資料;一些專業(yè)和非專業(yè)研究機(jī)構(gòu)提供的相關(guān)資料，以及來自本企業(yè)各部門的數(shù)據(jù)材料。

(二)一手資料和二手資料的搜集

1.一手資料和二手資料

一手資料的搜集是依據(jù)特定目的，遵循完整的研究設(shè)計(jì)及調(diào)查設(shè)計(jì)，并通過調(diào)查執(zhí)行、資料處理與分析，以得到所需的資料。這種資料搜集方法在社會(huì)科學(xué)研究中經(jīng)常使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以往較依賴市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)而不注重方法，但因土地資源有限，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，某些初級(jí)資料(例如潛在客戶購買力、選擇區(qū)位評(píng)估因素、客戶滿意度、商業(yè)圈類型等)的使用性高、目的明確，若配合次級(jí)資料使用，可使開發(fā)企業(yè)做出更正確的判斷。

二手資料一般分為：①內(nèi)部二手資料。一般人常常忽略公司內(nèi)部資料的可貴性而未加以利用，例如開發(fā)公司或代理公司每個(gè)項(xiàng)目方案的執(zhí)行過程報(bào)告或分析報(bào)告，如初期的土地購買評(píng)估報(bào)告、產(chǎn)品定位報(bào)告、銷售檢討報(bào)告、結(jié)案統(tǒng)計(jì)報(bào)告等，通常都是極有參考價(jià)值的資料來源。由這些資料可整理出項(xiàng)目個(gè)案的購買客戶群體的狀況，對(duì)項(xiàng)目策劃時(shí)的目標(biāo)客戶群研究及產(chǎn)品策劃構(gòu)想很有幫助。②外部二手資料。在各種資料搜集上，可依照各種資料的性質(zhì)整理分析。如政府發(fā)布的經(jīng)濟(jì)狀況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、各項(xiàng)政策公告及政策法規(guī)執(zhí)行的狀況、建筑規(guī)劃及各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù);學(xué)術(shù)研究文獻(xiàn)中，主要有各項(xiàng)政府重要計(jì)劃的研究分析，對(duì)當(dāng)前政策制度或特定主題的研究討論，例如經(jīng)濟(jì)適用住房政策的定位;企業(yè)發(fā)布的行業(yè)資料及市場(chǎng)報(bào)告除供求狀況外，還有項(xiàng)目的規(guī)劃、價(jià)格、貸款及市場(chǎng)對(duì)各種產(chǎn)品的接受程度等。因此，在進(jìn)行項(xiàng)目策劃定位時(shí)須事先擬定資料搜集的方式，理出一條脈絡(luò)分明的定位邏輯，以達(dá)到事半功倍的效果。

2.資料和數(shù)據(jù)的分類

(1)房地產(chǎn)行業(yè)法規(guī)資料

目前我國已出臺(tái)的有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)主要有：《城市房地產(chǎn)管理法》，《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《物權(quán)法》、《建筑法》等。各地方也根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r分別制訂地方性法規(guī)。

(2)人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料

人口統(tǒng)計(jì)變量和經(jīng)濟(jì)變量是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中應(yīng)該選擇調(diào)查的重要數(shù)據(jù)。①人口統(tǒng)計(jì)特征變量。區(qū)域內(nèi)的人口、戶數(shù)及其增長、年齡、教育程度、家庭收入等對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的供求有重要的影響。②產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與職業(yè)或行業(yè)類別比例是相輔相成的。區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)，第三產(chǎn)業(yè)比重的增加，會(huì)造成該區(qū)域?qū)鹑凇⒎?wù)等產(chǎn)業(yè)的需求增加，房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)和性能也因此不同。

人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料搜集的方法雖因資料種類不同而有差異，但大部分資料都可由次級(jí)資料獲得。但在運(yùn)用這些次級(jí)資料時(shí)，最重要的是要以搜集5～10年長期資料為基礎(chǔ)，才能掌握發(fā)展的趨勢(shì)。

(3)項(xiàng)目基地現(xiàn)狀資料

不論是住宅、商業(yè)或工業(yè)用地，都可從下列的土地、建筑物及坐落環(huán)境的狀況，掌握土地的開發(fā)條件：①地形狀況;②地上物狀況;③相鄰地塊狀況;④基地四周道路、給排水狀況;⑤附近公共設(shè)施及交通狀況。(4)交通流量資料交通流量常能帶來人口流量，使人流駐留地點(diǎn)的商業(yè)價(jià)值提升。

(5)公共設(shè)施資料

公共設(shè)施建設(shè)在城市發(fā)展過程中是非常重要的，要根據(jù)各地區(qū)的人口、土地使用、交通運(yùn)輸?shù)痊F(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢(shì)，由政府?dāng)M定公共設(shè)施的項(xiàng)目、位置與面積，以提高人民生活水平及確保良好的生活品質(zhì)，因此公共設(shè)施的多少及完善與否直接影響房地產(chǎn)的品質(zhì)及價(jià)格。

公共設(shè)施用地的開發(fā)與使用對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有重大影響。

(6)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣資料

房地產(chǎn)景氣究竟是指價(jià)格、銷售率、總銷售金額、銷售速度，還是交易量呢?一般來說房地產(chǎn)市場(chǎng)的“景氣”衡量標(biāo)準(zhǔn)界定在交易量上是較客觀的。

(7)銷售資料

一個(gè)預(yù)售項(xiàng)目推出后是否銷售成功，依賴于其是否能充分了解市場(chǎng)，避免劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)，并能提供符合需求的產(chǎn)品及條件。而對(duì)市場(chǎng)了解的方式就是要掌握各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的銷售狀況資料，進(jìn)而了解市場(chǎng)上產(chǎn)品供求、銷售成敗的原因，以及客源特征等等。

一般而言，樓書銷售資料包括海報(bào)、銷售現(xiàn)場(chǎng)資料及其他資料等。①銷售海報(bào)樓書及廣告。海報(bào)提供的重要信息在于該項(xiàng)目的特色、地點(diǎn)及交通、平面規(guī)劃配置及建材設(shè)備等。廣告通常配合銷售策略而制作，因此常能反映各預(yù)售項(xiàng)目主要的訴求重點(diǎn)及對(duì)象。②銷售現(xiàn)場(chǎng)資料。銷售現(xiàn)場(chǎng)是接觸業(yè)務(wù)的第一線，客戶反應(yīng)資料是最直接最真實(shí)資料。

(8)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目資料

競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目所在的區(qū)域范圍可大可小，視資料搜集的目的而定。在同一區(qū)域內(nèi)除了同類型產(chǎn)品是主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目外，其他類型不同的產(chǎn)品，因會(huì)吸收同區(qū)域內(nèi)的客源，有時(shí)也需特別注意其發(fā)展方向。至于區(qū)域外的項(xiàng)目，即使是同類型的，也無需作為競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深入了解。

項(xiàng)目推出前及推出期間須掌握競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案的狀況及動(dòng)態(tài)，這是房地產(chǎn)銷售開發(fā)企業(yè)、市調(diào)人員及策劃人員不斷成長的主要工具與渠道。由于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案必須深入了解，所以除了要與各開發(fā)公司、代理公司的項(xiàng)目人員維持良好關(guān)系以探詢資料外，還要對(duì)公開的項(xiàng)目個(gè)案定期追蹤其銷售、廣告等資料。

需要搜集的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案資料包括產(chǎn)品定位、房型組合、公共設(shè)施分?jǐn)偡绞?、?guī)劃特色、定價(jià)方式、付款方式、銷售技巧、銷售狀況等，有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若能掌握任何一個(gè)項(xiàng)目的上述資料，其銷售好壞大都能了然于心。

(9)租金資料

租金根據(jù)房屋種類、房齡、外觀、地段、環(huán)境等而有所不同。分述如下：①住宅：住宅可分為普通住宅、公寓及別墅。需注意住宅產(chǎn)品應(yīng)靠近學(xué)校、公園、市場(chǎng);公寓若面臨交通要道則可兼辦公室，其出租效益較高。②辦公樓：辦公樓區(qū)位必須具備交通順暢、金融機(jī)構(gòu)聚集、商圈成熟、人潮持續(xù)等條

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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