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《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識》是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試科目之一,為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考,小編特整理了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識》知識點(diǎn),希望能給您的備考帶來一定的幫助,順利通過考試!
從“地王”頻現(xiàn)到“流拍”迭起,甚至有開發(fā)商“退地”,福州、廈門土地市場在前后半年之間顯現(xiàn)了“冰火兩重天”的景象。圖為福州市中心一宗3年前出讓的用于房地產(chǎn)開發(fā)用地,但至今也未見開發(fā)商動工建房。
日前,福州市一些房地產(chǎn)開發(fā)商將一個(gè)大套戶型商品房,人為地“拆”成兩個(gè)中小戶型,又捆綁在一起售賣。這種“以大化小”捆綁賣房怪現(xiàn)象背后究竟隱藏著什么玄機(jī)?
大房“化”小捆綁出售
一家大型房地產(chǎn)開發(fā)商日前在福州多家媒體發(fā)布“買96平方米大戶,送33平方米小戶”的預(yù)售廣告。廣告中所說的“買大送小”樓盤位于福州市晉安區(qū)福飛北路。記者前往該樓盤售樓部,一位劉姓經(jīng)理熱情地向記者遞上一本介紹房屋套型的平面圖冊。
翻開平面圖冊看到,一套面積為130多平方米的大戶型經(jīng)電腦編輯后,被“剪”成了面積分別為90多平方米和30多平方米的兩套房子,其中90多平方米的房子為“2房2廳1衛(wèi)2陽臺”,30多平方米的房子為“1房1衛(wèi)1陽臺”。
“我們獲準(zhǔn)預(yù)售前報(bào)上去的就是兩套房,拿到的也是兩本房產(chǎn)證。圖冊上畫的兩套房實(shí)際上是同一個(gè)大套的。”怕記者不信,劉經(jīng)理說完,就隨手用鋼筆把圖冊中90多平方米和30多平方米兩套房拼接“畫”在一起。
改出來的“達(dá)標(biāo)”房暗藏玄機(jī)
“以大化小”捆綁賣房并非獨(dú)此一家。位于福州市中心鼓樓區(qū)北大路上的一座即將封頂?shù)臉潜P也在暗行此法。據(jù)售樓部工作人員介紹,該樓盤原本是按120多套房子進(jìn)行設(shè)計(jì)建設(shè)的,但為了完成政府下達(dá)的“90平方米以下新建商品房數(shù)總量控制在70%以上”的目標(biāo),開發(fā)商不得不把原先的120多套大房,改成了現(xiàn)在的170多套“達(dá)標(biāo)”房。
記者在該樓盤項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場看到,原本單套的大戶型被臨時(shí)砌的一堵薄磚墻隔成一套中小戶型和一套小戶型。兩套房分別各有一本房產(chǎn)證,但也是不單獨(dú)售賣。工作人員告訴記者,如果不改,就不能“達(dá)標(biāo)”,也就拿不到預(yù)售許可證。
同時(shí)買兩套房,購房者是否將受到“第二套房”的房貸新政策限制?面對記者的疑問,劉經(jīng)理給出這樣的回答:“小的那套房,可以給您最便宜的銷售價(jià)格,如果是在5層以下的,每平方米僅5300元,一套小的只要一次性支付十幾萬元就可以了。差價(jià)部分轉(zhuǎn)移到90多平方米的那套,每平方米按8000元計(jì),這樣不就可以享受首次置業(yè)的貸款優(yōu)惠了嗎?”
“按我們的操作,銀行那里貸款絕對不會有問題,我們會幫您把所有的材料都做好。”見記者還在猶豫,劉經(jīng)理繼續(xù)說,“想搞投資也更有利,現(xiàn)在兩套房綁在一起均價(jià)才6000多元,用大的那一套向銀行貸款,房價(jià)就是8000元,不僅能得到更大的貸款額度,以后還能在8000元基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)讓交易。”
政策脫離實(shí)際“后果嚴(yán)重”
從事房地產(chǎn)營銷策劃有20年資歷的閩江學(xué)院經(jīng)濟(jì)師林忠華告訴記者,類似的“以大化小”捆綁賣房怪象在廈門、深圳等城市都曾有過,這是典型的開發(fā)商規(guī)避調(diào)控政策的做法,也是政策脫離實(shí)際的后果。
“2006年下半年,一些開發(fā)商為應(yīng)對國家有關(guān)部門頒布的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》中的‘90/70’政策,把大房‘剪成’小房賣,輕易地避開了政策。”林忠華還說,“如今有能力買房的群體主要來自收入較高的家庭,他們對房屋面積需求應(yīng)是遠(yuǎn)大于90平方米的。因此,樓市實(shí)際上還是中大戶型商品房的天下。”
據(jù)福州市房地產(chǎn)交易登記中心介紹,今年1月底該市公布了2008年住房建設(shè)計(jì)劃,其中就提出90平方米以下新建商品房數(shù)總量控制在70%以上的目標(biāo),達(dá)不到要求的樓盤項(xiàng)目,將不批準(zhǔn)預(yù)售許可。
福州市房地產(chǎn)交易登記中心一位不愿透露姓名的工作人員認(rèn)為,政府機(jī)械地照搬過去的一些政策,可能與目前的市場實(shí)際情況不符,政策執(zhí)行起來就會有難度,甚至無法達(dá)到預(yù)期的效果。
去年9月底以來,國家有關(guān)部門出臺了房貸新政策及“第二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充規(guī)定,很大程度上遏制住了市場炒房投機(jī),樓市經(jīng)歷較長時(shí)期的“量縮價(jià)漲”行情,開發(fā)商開始陷入資金困境。
“現(xiàn)在,開發(fā)商‘以大化小’捆綁賣房,不只是一種招徠人氣、回籠資金的促銷手段,也暴露出房貸新政策有漏洞可鉆。”林忠華表示,“政策有操作漏洞,監(jiān)管部門就不能再睜一只眼,閉一只眼了。”
關(guān)鍵是抓緊建立住房保障體系
處于觀望狀態(tài)的一些購房者擔(dān)心,開發(fā)商“以大化小”捆綁賣房是有意規(guī)避有關(guān)房價(jià)調(diào)控政策,削弱政策執(zhí)行效果,同時(shí)助長房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī)行為,房價(jià)極有可能重蹈過快上漲的覆轍。
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠認(rèn)為,近年來,幾乎是國家每出臺一項(xiàng)新的調(diào)控房價(jià)政策,房價(jià)都只是短暫波動后,不降反升,甚至愈漲愈猛。實(shí)現(xiàn)人人“住有所居”不能光靠商品房市場,關(guān)鍵是抓緊建立住房保障體系,讓老百姓得到真正的改善居住條件的實(shí)惠。
王阿忠說,今年的政府工作報(bào)告將“抓緊建立住房保障體系”納入其中,報(bào)告指出,在建立住房保障體系方面,必須堅(jiān)持正確發(fā)揮政府和市場的作用,政府的主要職責(zé)是制定住房規(guī)劃和政策,推進(jìn)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房建設(shè),多渠道解決城市中低收入家庭住房困難;而高收入家庭的住房需求主要通過市場調(diào)節(jié)解決。
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