為了幫助廣大的考生系統(tǒng)的復習房產(chǎn)經(jīng)紀人考試的知識點，本文將主要針對房產(chǎn)經(jīng)紀人制度與政策考試第七章考點進行詳細的講解，希望對您參加本次考試有所幫助，并在此預祝您金榜題名！

四、物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)

根據(jù)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和使用過程中不同時期的地位、作用、特點及工作內(nèi)容，按先后順序分4個階段介紹物業(yè)管理工作的主要環(huán)節(jié)：物業(yè)管理的策劃階段；物業(yè)管理的前期準備階段；物業(yè)管理的啟動階段；物業(yè)管理的日常運作階段。

(一)物業(yè)管理的策劃階段

這一階段的工作包括物業(yè)管理的早期介入、制定物業(yè)管理方案、制定臨時管理規(guī)約及有關(guān)制度、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)四個基本環(huán)節(jié)。

1．物業(yè)管理的早期介入

所謂物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)以前的各個階段(項目決策、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)等階段)就參與介入，從物業(yè)管理運作的角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，協(xié)助開發(fā)商把好規(guī)劃設(shè)計關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保物業(yè)的設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，這是避免日后物業(yè)管理混亂的前提與基礎(chǔ)。

2．制定物業(yè)管理方案

房地產(chǎn)開發(fā)項目確定后，開發(fā)企業(yè)就應(yīng)盡早制定物業(yè)管理方案，也可聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為制定。制定物業(yè)管理方案，首先是根據(jù)物業(yè)類型、功能等客觀條件以及住用人的群體特征和需求等主觀條件，規(guī)劃物業(yè)管理消費水平，確定物業(yè)管理的檔次。其次，確定相應(yīng)的管理服務(wù)標準。然后進行年度物業(yè)管理費用收支預算，確定各項管理服務(wù)的收費標準和成本支出，進行費用的分攤。

3．制定臨時管理規(guī)約及有關(guān)制度

建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。建設(shè)單位還應(yīng)制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。

4．選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

在物業(yè)管理方案制定并經(jīng)審批之后，即應(yīng)根據(jù)方案確定的物業(yè)管理檔次著手進行物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘工作。達到一定規(guī)模的住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得超越資質(zhì)承接物業(yè)管理項目。建設(shè)單位應(yīng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。

建設(shè)單位通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當在現(xiàn)售前30日完成；預售商品房項目應(yīng)當在取得《商品房預售許可證》之前完成；非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當在交付使用前90日完成。

上述四個環(huán)節(jié)均是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來主持。這四個環(huán)節(jié)是物業(yè)管理全面啟動和有效運作的必要先決條件，建設(shè)單位對此應(yīng)給予足夠的重視。

(二)物業(yè)管理的前期準備階段

物業(yè)管理的前期準備階段的工作包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)的設(shè)置與人員編制的擬定，物業(yè)管理人員的選聘與培訓，物業(yè)管理規(guī)章制度的制定三個基本環(huán)節(jié)。

1．物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)的設(shè)置與人員編制的擬定

企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)及崗位要依據(jù)所管物業(yè)的規(guī)模和特點以及業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求檔次靈活設(shè)置。其設(shè)置原則就是使企業(yè)的人力、物力、財力資源得到優(yōu)化高效的配置，以最少人力資源達到最高運營管理效率和最佳經(jīng)濟效益。

2．物業(yè)管理人員的選聘和培訓

從事物業(yè)管理的人員需要敬業(yè)精神，要求各崗位工種人員達到一定的水平，對其上崗資格須進行確認。電梯、鍋爐、配電等特殊工種應(yīng)取得政府主管部門的資格認定方可上崗。

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（責任編輯：中大編輯）

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