1、[多選題]關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀傭金的說法，正確的有（）。

A.傭金是房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)收入的基本形式

B.傭金數(shù)額通常按房地產(chǎn)成交額的一定比率計算

C.傭金是對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)所付出的勞動、所投入的資金和所承擔的風(fēng)險的回報

D.傭金通常在完成房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)后收取

E.傭金本質(zhì)上是房地產(chǎn)信息費

[答案]ABCD

[解析]AB兩項，經(jīng)紀是“中介”中的一種特定活動，其活動成果以是否成交來體現(xiàn)，因此，其服務(wù)收入的基本形式是傭金。傭金數(shù)額是按交易成交額的某一比率來計算的。CD兩項，委托人支付傭金的義務(wù)以經(jīng)紀合同所約定的交易達成為前提。除法律法規(guī)另有規(guī)定外，經(jīng)紀人通常是在完成經(jīng)紀服務(wù)后才能收取傭金。因此，傭金是經(jīng)紀服務(wù)委托人對經(jīng)紀服務(wù)提供方所付出的勞動時間、花費的資金和承擔的風(fēng)險的總回報。E項，傭金不同于其他單純提供信息的中介服務(wù)機構(gòu)所收取的信息費(或稱咨詢費)，兩者經(jīng)濟性質(zhì)不同。

2、[多選題]從法律上看，房地產(chǎn)居間包括（）。

A.向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會

B.提供房地產(chǎn)交易政策咨詢服務(wù)

C.提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)

D.為房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)委托人代辦房產(chǎn)證

E.代辦房地產(chǎn)抵押貸款手續(xù)

[答案]AC

[解析]房地產(chǎn)居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀人員按照房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同約定，向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取傭金的房地產(chǎn)經(jīng)紀行為。從理論上講，居間可分為：①指示居間，即居間人向委托人報告訂約的機會;②媒介居間，是居間人根據(jù)委托人的要求將交易目的相近或相符的雙方委托人以媒妁方式促成交易的行為。

3、[多選題]關(guān)于經(jīng)銷的表述，正確的是（）。

A.同交易標的之間的關(guān)系是占有交易標的

B.報酬的形式是賺取差價

C.同交易主體之間的關(guān)系是以自己的名義進行活動

D.同交易主體之間的關(guān)系是以交易標的所有者的名義進行活動

E.報酬的形式是傭金

[答案]ABC

[解析]經(jīng)銷中，經(jīng)銷活動的主體直接參與交易，對交易標的具有所有權(quán)，即是占有交易標的;經(jīng)銷活動的主體所獲得的報酬是買進價格和賣出價格間的差額，即賺取差價;經(jīng)銷活動的主體同交易主體之間的關(guān)系是以自己的名義進行活動。DE兩項屬于經(jīng)紀活動的特征。

4、[多選題]經(jīng)紀作為一種經(jīng)濟活動的基本涵義有（）。

A.通過提供中介服務(wù)提高交易價格

B.通過提供信息和專業(yè)服務(wù)來促成他人交易

C.通過提供信息收取信息費

D.通過收取傭金的方式獲取服務(wù)報酬

E.通過為買方或賣方提供便利而獲取回扣

[答案]BD

[解析]經(jīng)紀是指自然人、法人和其他經(jīng)濟組織通過居間、代理、行紀等服務(wù)方式，促成委托人與他人的交易，并向委托人收取傭金的中介服務(wù)活動。經(jīng)紀是商品經(jīng)濟發(fā)展到一定階段而出現(xiàn)的經(jīng)濟活動。這種中介服務(wù)活動可以提高交易效率、降低交易成本，從而促進商品交易，是一種有償?shù)慕?jīng)濟活動。

5、[多選題]傭金是對經(jīng)紀人開展經(jīng)紀活動（）的總回報。

A.所付出的勞動時間

B.提供的信息服務(wù)

C.花費的資金

D.承擔的風(fēng)險

E.承擔的經(jīng)營費用

[答案]ACD

[解析]經(jīng)紀是“中介”中的一種特定活動，其活動成果以是否成交來體現(xiàn)，其服務(wù)收入的基本形式是傭金。傭金是經(jīng)紀服務(wù)委托人對經(jīng)紀服務(wù)提供方所付出的勞動時間、花費的資金和承擔的風(fēng)險的總回報。傭金是對經(jīng)紀人提供的經(jīng)紀服務(wù)的報酬，這種服務(wù)是經(jīng)紀人為了滿足委托人與第三方達成交易的具體目的。

6、[多選題]MLS的含義是多重房源上市服務(wù)，是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)（）的服務(wù)系統(tǒng)。

A.共享資源

B.共享信息

C.協(xié)同管理

D.協(xié)同銷售

E.共享傭金

[答案]BDE

[解析]美國建立了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的信息共享和協(xié)作制度，其核 心是多重房源上市服務(wù)系統(tǒng)(MLS)。1897年，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀人開始與同行分享自己的客戶名單，此后，各個地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會建立起各個地區(qū)的MLS，NAR成立后又建立了全國性的MLS。二戰(zhàn)后隨著大量新的購房人進入住房市場，MLS逐漸成為美國房地產(chǎn)市場的支柱和房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的基本制度。NAR要求會員將自己已獲得代理銷售權(quán)的房源在規(guī)定時間內(nèi)提交給MLS，全體會員都可以使用MLS系統(tǒng)內(nèi)的房源信息向自己的買方客戶推薦，一旦成交，如果房源的受托經(jīng)紀人事先已明確寫明傭金的分配方式的，按該方式由賣方委托的經(jīng)紀人與買方委托的經(jīng)紀人按此方式分享傭金。如果房源受托經(jīng)紀人沒有明確說明傭金分配方式，則系統(tǒng)默認傭金在賣方委托的經(jīng)紀人與買方委托的經(jīng)紀人之間平均分配。

7、[多選題]《房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)合同推薦文本》(2006版)包括（）。

A.房屋出售委托協(xié)議

B.房屋出租委托協(xié)議

C.房屋承購委托協(xié)議

D.房屋承租委托協(xié)議

E.房屋拍賣委托協(xié)議

[答案]ABCD

[解析]為加強行業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為，2006年10月31日，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會發(fā)布了《房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》和一套《房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)合同推薦文本》，包括：①房屋出售委托協(xié)議;②房屋出租委托協(xié)議;③房屋承購委托協(xié)議;④房屋承租委托協(xié)議。

8、[多選題]房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在房地產(chǎn)市場中的作用有（）。

A.降低交易成本

B.規(guī)范交易行為

C.保障交易成本

D.提高市場效率

E.抬高市場價格

[答案]ABD

[解析]房地產(chǎn)經(jīng)紀的作用表現(xiàn)為：①降低交易成本，提高市場效率。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以為房地產(chǎn)交易主體提供一系列有助于房地產(chǎn)交易的專業(yè)化服務(wù)，從而降低每一宗房地產(chǎn)交易的成本，加速房地產(chǎn)流通，提高房地產(chǎn)市場的整體運行效率。②規(guī)范交易行為，保障交易安全。只有按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)范及科學(xué)的房地產(chǎn)交易流程操作房地產(chǎn)交易的每一個環(huán)節(jié)，才能保證房地產(chǎn)交易過程安全、順利地完成。③促進交易公平，維護合法權(quán)益。房地產(chǎn)經(jīng)紀通過向客戶提供豐富的市場信息和決策參謀服務(wù)，能夠大大減少房地產(chǎn)市場信息不對稱對房地產(chǎn)交易的影響。幫助客戶實現(xiàn)公平的房地產(chǎn)交易，維護客戶的合法權(quán)益。

9、[多選題]關(guān)于房地產(chǎn)的特殊性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀必不可少的內(nèi)容包括（）。

A.房地產(chǎn)是不可移動的商品，無法像一般商品那樣，集中到固定的市場上進行展示

B.房地產(chǎn)是構(gòu)成要素極為復(fù)雜的商品

C.在商品經(jīng)濟運行體系中，大多數(shù)商品的流通環(huán)節(jié)是由商品經(jīng)銷商來完成的

D.房地產(chǎn)商品的超強異質(zhì)性導(dǎo)致房地產(chǎn)交易主體難以對交易標的進行市場比較

E.房地產(chǎn)交易的決策通常需要多人的共同參與和相互妥協(xié)

[答案]ABC

[解析]房地產(chǎn)的特殊性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀必不可少的內(nèi)容包括：①房地產(chǎn)是不可移動的商品，無法像一般商品那樣，集中到固定的市場上進行展示。②房地產(chǎn)是構(gòu)成要素極為復(fù)雜的商品。影響房地產(chǎn)使用價值和價值的因素不僅包括房屋建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、房型、周邊環(huán)境等物質(zhì)因素，還包括產(chǎn)權(quán)類型、他項權(quán)利設(shè)立情況等法律因素，以及房地產(chǎn)所在地區(qū)的人口素質(zhì)、歷史背景等社會、人文因素等。③在商品經(jīng)濟運行體系中，大多數(shù)商品的流通是由商品經(jīng)銷商來完成的。房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的主體，不需要像一般商品的經(jīng)銷商那樣購置大量商品存貨，而是主要通過專業(yè)人員的經(jīng)紀服務(wù)，來促進房地產(chǎn)交易，因而使得房地產(chǎn)流通能以比較經(jīng)濟的方式運行。

10、[多選題]下列屬于經(jīng)紀活動特點的有（）。

A.活動內(nèi)容的服務(wù)性

B.活動對象的固定性

C.活動范圍的廣泛性

D.活動主體的專業(yè)性

E.活動目的的前瞻性

[答案]AD

[解析]經(jīng)紀作為一種特殊的經(jīng)濟活動，具有區(qū)別于其他經(jīng)濟活動的自身特性，主要表現(xiàn)為以下幾個方面：①活動主體的專業(yè)性;②活動地位的中介性;③活動內(nèi)容的服務(wù)性;④活動收入的后驗性。

（責(zé)任編輯：gx）

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