1、[多選題]在租賃雙方簽訂房地產(chǎn)租賃合同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)（）。(2011年真題)

A.收取租賃定金

B.保存一份房屋租賃合同

C.核實(shí)租賃雙方身份證件

D.在房屋租賃合同涂改之處單方簽字

E.為租賃雙方代辦租賃合同登記備案

[答案]ABCE

[解析]在租約簽訂過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該做好以下工作：①如果雙方達(dá)成一致，經(jīng)紀(jì)人核實(shí)租賃雙方的身份及有關(guān)證件原件。②合同應(yīng)一式四份，租賃雙方各執(zhí)一份，經(jīng)紀(jì)公司存檔一份，一份合同交政府部門登記備案。③合同字跡清楚，盡量避免涂改。如有涂改，雙方應(yīng)該在涂改之處共同簽字。④雙方閱讀合同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)合同有關(guān)條款進(jìn)行解釋。⑤經(jīng)紀(jì)公司收取傭金、開具收據(jù)。⑥協(xié)助租賃雙方辦理租賃合同登記備案。@##

2、[多選題]房屋租賃合同所具有的特征有（）。

A.租期內(nèi)租金可以不變

B.房屋租賃合同是不動(dòng)產(chǎn)租賃合同

C.合同會(huì)受到法律的一定限制

D.期限最長(zhǎng)不得超過20年

E.房地產(chǎn)租金通常按季度交繳

[答案]BCD

[解析]房屋租賃合同的特征有：①?gòu)暮贤瑯?biāo)的物來看，房屋租賃合同是不動(dòng)產(chǎn)租賃合同;②不動(dòng)產(chǎn)租賃合同受到法律的一定限制;③對(duì)于房屋租賃合同約定的租賃期限，《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年?！?/p>

3、[多選題]從經(jīng)營(yíng)模式來看，房屋租賃托管的形式有（）。

A.綜合式

B.集中式

C.合同式

D.分散式

E.委托式

[答案]BD

[解析]從經(jīng)營(yíng)模式來看，房屋租賃托管主要包括：①集中式，一般以獨(dú)棟樓宇或一棟多層樓宇為運(yùn)作標(biāo)的，以較長(zhǎng)的租約(一般5～10年甚至更長(zhǎng))承租后進(jìn)行改造，然后再出租給租戶;②分散式，一般是從分散的出租人手里取得房屋，通過房屋包租運(yùn)營(yíng)，提供標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)與裝修改造，后出租給租戶。

4、[多選題]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人解決房屋租賃雙方對(duì)租金的分歧的切入點(diǎn)有（）。

A.房源狀況

B.租金折扣

C.家具配置

D.傭金減免

E.租金支付方式

[答案]BCE

[解析]在租賃雙方對(duì)租金有較大分歧時(shí)，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)從租金支付方式、租金折扣、提供充分的家具和其他設(shè)備等方面，盡量促使租賃雙方從對(duì)方角度考慮，折中緩和雙方的分歧，最終在租金價(jià)格、租金支付等方面上達(dá)成一致。

5、[多選題]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在進(jìn)行租賃業(yè)務(wù)撮合時(shí)，要注意的要點(diǎn)有（）。

A.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要十分熟悉和了解市場(chǎng)租金變化

B.如果是承租方代理，當(dāng)出租方夸贊房子的優(yōu)點(diǎn)時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該站在承租方的立場(chǎng)，消除出租方和承租方的分歧，盡量為委托人尋求更多的優(yōu)惠

C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要從多個(gè)角度撮合雙方

D.與租賃雙方協(xié)調(diào)租金交納方式和傭金標(biāo)準(zhǔn)

E.在租賃雙方對(duì)租金有較大分歧時(shí)，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)從租金支付方式、租金折扣等方面，折中消除雙方的分歧，最終在租金價(jià)格、租金支付等方面上達(dá)成一致

[答案]ACDE

[解析]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在進(jìn)行租賃業(yè)務(wù)撮合時(shí)，要注意以下三個(gè)要點(diǎn)：①房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要十分熟悉和了解市場(chǎng)租金的變化。在租賃雙方對(duì)租金有較大分歧時(shí)，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)從租金支付方式、租金折扣、提供充分的家具和其他設(shè)備等方面，盡量促使租賃雙方從對(duì)方角度考慮，折中緩和雙方的分歧，最終在租金價(jià)格、租金支付等方面上達(dá)成一致。②房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要從多個(gè)角度撮合雙方，主要包括：a.房源緊俏;b.位置與交通情況;c.配套設(shè)施情況;d.周邊環(huán)境;e.居住人口素質(zhì)。③與租賃雙方協(xié)調(diào)租金交納方式和傭金標(biāo)準(zhǔn)。

6、[多選題]房屋托管業(yè)務(wù)的操作要點(diǎn)包括（）。

A.經(jīng)紀(jì)公司與業(yè)主(出租人)和承租人分別簽訂租賃合同

B.業(yè)主并不干預(yù)經(jīng)紀(jì)公司的出租價(jià)格

C.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向客戶收取租金的方式和期限與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向業(yè)主支付租金的方式不一定相同

D.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向業(yè)主要求一段時(shí)間的“空置期”(免租期)

E.業(yè)主、客戶和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)任何一方違約都要以相同的形式承擔(dān)違約賠償責(zé)任

[答案]ABCD

[解析]房屋托管業(yè)務(wù)主要包含五個(gè)操作要點(diǎn)：①經(jīng)紀(jì)公司與業(yè)主(出租人)和承租人是分別簽訂租賃合同，這種租賃關(guān)系的建立是由兩份合同組成的;②因?yàn)榉课萃泄懿皇遣捎谩叭郊s”，經(jīng)紀(jì)公司與出租人約定的租金和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與客戶約定的租金沒有必 然相等的數(shù)字關(guān)系;③經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向客戶收取租金的方式和期限與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向業(yè)主支付租金的方式也不一定相同;④經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為了最大限度地降低自身的空置風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)向業(yè)主要求一段時(shí)間的所謂“空置期”(免租期)，一般是30～60天不等;⑤業(yè)主、客戶和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)任何一方違約都要以不同的形式承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

7、[多選題]房屋租賃合同的主要內(nèi)容包括（）。

A.房屋租賃當(dāng)事人的姓名(名稱)和住所

B.合同不需要對(duì)轉(zhuǎn)租加以約定

C.標(biāo)的物

D.租賃用途和房屋使用要求

E.房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能

[答案]ACDE

[解析]房屋租賃合同的主要內(nèi)容包括：①房屋租賃當(dāng)事人的姓名(名稱)和住所;②標(biāo)的物;③租金和押金數(shù)額、支付方式;④租賃用途和房屋使用要求;⑤房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能;⑥租賃期限;⑦合同應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)租加以約定;⑧房屋維修責(zé)任;⑨物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納;⑩爭(zhēng)議解決辦法和違約責(zé)任;其他事項(xiàng)約定。

8、[多選題]房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)關(guān)鍵環(huán)節(jié)分析的內(nèi)容有（）。

A.客戶接待

B.獨(dú) 家代理

C.房屋帶看

D.達(dá)成房屋租賃意向

E.房屋租賃合同簽訂和收取租金(押金)

[答案]ACDE

[解析]房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)關(guān)鍵環(huán)節(jié)分析的主要內(nèi)容有：①客戶接待;②房源配對(duì);③房屋帶看;④達(dá)成房屋租賃意向;⑤房屋租賃合同簽訂和收取租金(押金);⑥經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)結(jié)算。

9、[多選題]房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)與租賃托管業(yè)務(wù)的不同之處體現(xiàn)在（）。

A.租賃合同類型不同

B.服務(wù)對(duì)象不同

C.房屋租賃費(fèi)用支付方式不同

D.租賃托管業(yè)務(wù)會(huì)有空置期等特殊事項(xiàng)的約定

E.簽訂合同時(shí)間不是同一時(shí)間點(diǎn)

[答案]ACDE

[解析]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一定認(rèn)識(shí)到，單宗房屋租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)務(wù)與房屋租賃托管經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)在合同類型、租賃費(fèi)用、租賃當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)等方面都存在差異。房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)與租賃托管業(yè)務(wù)的差異具體表現(xiàn)在：①租賃合同類型不同;②房屋租賃費(fèi)用支付方式不同;③房屋租賃合同約定特殊事項(xiàng);④簽訂合同時(shí)間不是同一時(shí)間點(diǎn)。

10、[多選題]房屋租賃托管業(yè)務(wù)操作要點(diǎn)包括（）。

A.經(jīng)紀(jì)公司與業(yè)主和承租人是分別簽訂租賃合同

B.經(jīng)紀(jì)公司與出租人和客戶約定的租金并不相等

C.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向客戶收取的方式和期限與向業(yè)主支付的租賃需要相同

D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向業(yè)主要求一段時(shí)間的免租期

E.業(yè)主、客戶和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)任何一方違約都要以不同的形式承擔(dān)違約賠償責(zé)任

[答案]ABDE

[解析]房屋托管業(yè)務(wù)主要包含五個(gè)操作要點(diǎn)：①經(jīng)紀(jì)公司與業(yè)主(出租人)和承租人是分別簽訂租賃合同，也就是說，這種租賃關(guān)系的建立是由兩份合同組成的;②因?yàn)榉课萃泄懿皇遣捎谩叭郊s”，經(jīng)紀(jì)公司與出租人約定的租金和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與客戶約定的租金沒有必 然相等的數(shù)字關(guān)系;③經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向客戶收取租金的方式和期限與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向業(yè)主支付租金的方式也不一定相同，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向客戶收取租金的方式一般是押1付3或押1付6，但經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向業(yè)主支付租金的方式一般是每月或每季(3個(gè)月)支付;④經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為了最大限度地降低自身的空置風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)向業(yè)主要求一段時(shí)間的所謂“空置期”(免租期)，一般是30～60天不等;⑤業(yè)主、客戶和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)任何一方違約都要以不同的形式承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

（責(zé)任編輯：gx）

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