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2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策考試第四章考點15

發(fā)表時間:2012/3/7 11:14:15 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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2.抵押房屋的補(bǔ)償、安置

設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時,應(yīng)當(dāng)按以下程序進(jìn)行補(bǔ)償和安置:一是要認(rèn)定抵押的有效性。按照《擔(dān)保法》的規(guī)定,當(dāng)事人以房地產(chǎn)進(jìn)行抵押的,應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記,抵押合同自登記之日起生效。因此,未進(jìn)行抵押登記的,視為無效抵押,拆遷時不應(yīng)按已設(shè)定抵押的房屋進(jìn)行補(bǔ)償、安置;二是應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人,一般是接受抵押的銀行;三是能解除抵押合同的,補(bǔ)償款付給被拆遷人,付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可;不能解除抵押關(guān)系的,按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償,不足清償?shù)盅簷?quán)人的,抵押權(quán)人按照《擔(dān)保法》及有關(guān)法律規(guī)定,向抵押人進(jìn)行追償。

3.公益事業(yè)房屋及其附屬物的補(bǔ)償

公益事業(yè)一般是指科教、文化、衛(wèi)生、社會公共福利性等非生產(chǎn)性事業(yè)。公益事業(yè)多位本營利的社會福利事業(yè)。用于公益事業(yè)房屋的認(rèn)定,一是要根據(jù)其服務(wù)對象,是為大多數(shù)老百姓服務(wù)還是為特定人群服務(wù)的,是共享性的還是排他性的;二是考慮此類房屋是否有經(jīng)營、是否有收益。公益事業(yè)房屋的數(shù)量、位置應(yīng)當(dāng)由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體發(fā)展要求,進(jìn)行總體安排,拆除此類房屋時,應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門的要求進(jìn)行重新建設(shè)或者進(jìn)行補(bǔ)償。

對拆除公益事業(yè)用房的貨幣補(bǔ)償,通過評估確定其價格,公益事業(yè)用房由于缺乏足夠的交易案例,也沒有收益,因此,通常用成本法評估。

例題:拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物,補(bǔ)償方式為( )。(2003年房地產(chǎn)估價師制度試題)

A.產(chǎn)權(quán)調(diào)換 B.貨幣補(bǔ)償 C.產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償 D.不予補(bǔ)償

答案:B

解析:拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物,不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換,由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。

4.臨時建筑的補(bǔ)償及違法建筑

臨時建筑是指必須限期拆除、結(jié)構(gòu)簡易、臨時性的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施,臨時建筑都應(yīng)當(dāng)有規(guī)定的使用期限。超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑在拆遷時,依法不予補(bǔ)償。未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑,是合法建筑。拆除未到期限的臨時建筑,會給臨時建筑所有人帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失,因此,也應(yīng)當(dāng)按殘存價值參考剩余期限給予適當(dāng)補(bǔ)償。

違法建筑是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi),未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物。違法建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍,判斷某一建筑是否屬于違法建筑,必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明。作為拆遷人或者拆遷主管部門都沒有權(quán)力認(rèn)定。

在拆遷過程中,拆遷人對嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的違法建筑,不予補(bǔ)償;對影響城市規(guī)劃,但可采取改正措施的違法建筑,所有人依法履行相關(guān)義務(wù)后,按合法建筑給予補(bǔ)償。

例題1:房屋拆遷實施過程中,違法建筑應(yīng)由( )認(rèn)定。(2008年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

A.拆遷人 B.拆遷主管部門

C.房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu) D.規(guī)劃行政主管部門

答案:D

解析:違法建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍,判斷某一建筑是否屬于違法建筑,必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明。

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