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2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策考試第五章考點(diǎn)4

發(fā)表時(shí)間:2012/3/13 9:04:31 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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例題1:一方提供土地使用權(quán),另一方提供資金進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變化的行為,是一種房地產(chǎn)( )行為。 (2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

A.出讓

B.資金借貸

C.轉(zhuǎn)讓

D.租賃

答案:C

解析:此是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式的一種,詳見《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》。

二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件

從價(jià)值量的角度分類,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無償兩種方式,有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)抵債、房地產(chǎn)入股等行為,無償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈(zèng)與、房地產(chǎn)繼承等行為。

房地產(chǎn)買賣是指房地產(chǎn)權(quán)利人(即兼房屋所有權(quán)人和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)人于一身的權(quán)利主體)將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價(jià)格轉(zhuǎn)讓給他人的行為。房地產(chǎn)贈(zèng)與是指房地產(chǎn)權(quán)利人將其合法擁有的房地產(chǎn)無償贈(zèng)送給他人,不要求受贈(zèng)人支付任何費(fèi)用或?yàn)榇顺袚?dān)任何義務(wù)的行為。房地產(chǎn)買賣屬于雙務(wù)行為,即買賣雙方均享有一定的權(quán)利,并需承擔(dān)一定的義務(wù),房地產(chǎn)贈(zèng)與屬于單務(wù)行為,受讓人不需承擔(dān)任何義務(wù)。正是由于這一點(diǎn),在實(shí)踐中,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)為了某種目的(譬如規(guī)避交易稅費(fèi))而將房地產(chǎn)買賣變相轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)贈(zèng)與的行為,需要嚴(yán)格區(qū)分并加以管理。

例題1:下列行為中,不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的是( )。(2009年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題)

A.房地產(chǎn)抵債

B.房地產(chǎn)作價(jià)入股

C.房地產(chǎn)買賣

D.房地產(chǎn)繼承

答案:D

解析:根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無償兩種方式。有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)作價(jià)入股等行為,無償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承等行為。

《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合的條件,采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓:

(1)達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓:以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的,按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上;屬于成片開發(fā)的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。同時(shí)規(guī)定應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書。作出此項(xiàng)規(guī)定的目的,就是嚴(yán)格限制炒賣地皮牟取暴利,并切實(shí)保障建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施。

(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)可以根據(jù)合法請(qǐng)求人的申請(qǐng)或社會(huì)公共利益的需要,依法裁定、決定查封、決定限制房地產(chǎn)權(quán)利,如查封、限制轉(zhuǎn)移等。在權(quán)利受到限制期間,房地產(chǎn)權(quán)利人不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn)。

(3)依法收回土地使用權(quán)的。根據(jù)國(guó)家利益或社會(huì)公共利益的需要,國(guó)家有權(quán)決定收回出讓或劃撥給他人使用的土地,任何單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)服從國(guó)家的決定,在國(guó)家依法作出收回土地使用權(quán)決定之后,原土地使用權(quán)人不得再行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

(4)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的。共有房地產(chǎn),是指房屋的所有權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)為兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)利人所共同擁有。共有房地產(chǎn)權(quán)利的行使需經(jīng)全體共有人同意,不能因部分權(quán)利人的請(qǐng)求而轉(zhuǎn)讓。

(5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的。權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn),是指有關(guān)當(dāng)事人對(duì)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的歸屬發(fā)生爭(zhēng)議,致使該項(xiàng)房地產(chǎn)權(quán)屬難以確定。轉(zhuǎn)讓該類房地產(chǎn),可能影響交易的合法性,因此在權(quán)屬爭(zhēng)議解決之前,該項(xiàng)房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。產(chǎn)權(quán)登記是國(guó)家依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬的法定手續(xù),未履行該項(xiàng)法律手續(xù),房地產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利不具有法律效力,因此也不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn)。

(7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形,是指上述情形之外,其他法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:"商品房預(yù)售的,商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房現(xiàn)行轉(zhuǎn)讓的問題,由國(guó)務(wù)院規(guī)定。"為抑制投機(jī)性購(gòu)房,2005年5月9日,國(guó)務(wù)院決定,禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。

例題:根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》的規(guī)定,下列房地產(chǎn)中不得轉(zhuǎn)讓的有( )。(2004年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

A.權(quán)屬有爭(zhēng)議的

B.共有房地產(chǎn),經(jīng)其他共有人書面同意的

C.已設(shè)定抵押的

D.司法機(jī)關(guān)依法查封限制轉(zhuǎn)移的

E.未依法領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書的

答案:ADE

解析:共有房地產(chǎn),經(jīng)其他共有人書面同意的,可以轉(zhuǎn)讓。

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