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2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試制度與政策串講第五章

發(fā)表時(shí)間:2011/10/10 15:12:19 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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第五章  房地產(chǎn)交易管理制度與政策(掌握)

一、房地產(chǎn)交易的概念

199475日頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》則對(duì)房地產(chǎn)交易進(jìn)行了更為明確的立法解釋:房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

 

二、房地產(chǎn)交易的原則

房地產(chǎn)交易行為是平等的民事主體之間的民事行為,應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、誠實(shí)信用等原則。

 

三、房地產(chǎn)交易的基本制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度,即房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。

1.房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定;“國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià),不得瞞報(bào)或者做不實(shí)的申報(bào)。”法律要求如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的本意之一是加強(qiáng)契稅等與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅收征管。根據(jù)國務(wù)院《契稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定,納稅人未依法繳納契稅、土地增值稅的,土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。由此可見,先納稅后申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記是一個(gè)法定程序。稅務(wù)機(jī)關(guān)在接到價(jià)格申報(bào)后,如發(fā)現(xiàn)成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知交易雙方,按不低于稅收機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格繳納有關(guān)稅金后,房地產(chǎn)管理部門方可為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù),核發(fā)權(quán)屬證書。這里提到的價(jià)格評(píng)估是出于依法征稅的需要,不屬于登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的禁令范疇。

發(fā)現(xiàn)交易雙方的成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格時(shí),并不是要求交易雙方當(dāng)事人更改成交價(jià)格,只是通知交易雙方應(yīng)當(dāng)按什么價(jià)格交納有關(guān)稅金。

2.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則,按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序,以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ),參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。”“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。”

3.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。”《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》進(jìn)一步明確:“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。”“房地產(chǎn)估價(jià)師必須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證,

(責(zé)任編輯:中大編輯)

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