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2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)輔導(dǎo)8

發(fā)表時(shí)間:2011/5/3 17:59:05 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試課程,全面的了解房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試教材的相關(guān)重點(diǎn),小編特編輯匯總了2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試相關(guān)知識(shí)的輔導(dǎo)資料,希望對(duì)您參加本次考試有所幫助!

☆考點(diǎn)33:

從政府對(duì)價(jià)格管制或干預(yù)的程度來看,價(jià)格有市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)。

市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定,通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。

政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門,按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度,指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。

政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門,按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。如在城鎮(zhèn)住房制度改革中,出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)就屬于政府定價(jià)。

☆☆考點(diǎn)34:

▲可將房地產(chǎn)的供求狀況分為4種類型:

1.全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況;

2.本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況;

3.全國(guó)本類房地產(chǎn)的供求狀況;

4.本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。

由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及變更用途的困難性,決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況的,主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。

☆☆☆☆考點(diǎn)35:

1.按用途(功能)分:居住房地產(chǎn)市場(chǎng)和非居住房地產(chǎn)市場(chǎng)

2.按檔次分:高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)、中檔房地產(chǎn)市場(chǎng)和低檔房地產(chǎn)市場(chǎng)

3.按區(qū)域范圍分:整體房地產(chǎn)市場(chǎng)和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)

4.接交易方式分:房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)和房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)

5.接交易目的分:房地產(chǎn)使用市場(chǎng)和房地產(chǎn)投資市場(chǎng)

6.按流轉(zhuǎn)次數(shù)分:房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)(具體為土地使用權(quán)出讓市場(chǎng))、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)(具體新開發(fā)的商品房的初次交易市場(chǎng))、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)(具體為商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、已購公有住房等的再次交易市場(chǎng))

7.按時(shí)間分:過去的房地產(chǎn)市場(chǎng),現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)和未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)

☆☆考點(diǎn)36:

房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)上交易雙方的各自利益的最大化而進(jìn)行的努力。

具體有:賣方與買方之間的競(jìng)爭(zhēng),賣方與賣方之間的競(jìng)爭(zhēng),以及買方與買方之間的競(jìng)爭(zhēng)。

根據(jù)買賣雙方在市場(chǎng)上對(duì)價(jià)格影響力的強(qiáng)弱,通常將市場(chǎng)區(qū)分為:買方市場(chǎng)和賣方市場(chǎng)。

☆☆☆☆考點(diǎn)37:

在經(jīng)濟(jì)學(xué)里有一個(gè)專門術(shù)語來描述市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài),即市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)程度的不同,市場(chǎng)結(jié)構(gòu)可分為完全競(jìng)爭(zhēng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)、寡頭壟斷、完全壟斷四種類型。

1.完全競(jìng)爭(zhēng)

完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)必須具備以下幾個(gè)條件:

(1)所買賣的商品具有同質(zhì)性,不存在差別,因而任何買者不在乎從哪個(gè)賣者手里購買商品,不會(huì)對(duì)某個(gè)賣者產(chǎn)生偏好,任何賣者也無法通過自己的商品來壟斷市場(chǎng);

(2)有相當(dāng)多的買者和賣者,每個(gè)買者和賣者所買賣的商品數(shù)量在市場(chǎng)上僅占微小份額,因而單個(gè)買者或賣者都不能影響市場(chǎng)價(jià)格,而只能是價(jià)格的接受者;

(3)市場(chǎng)信息完全,買者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完整信息,并能預(yù)測(cè)未來的價(jià)格;

(4)買者和賣者都可以自由進(jìn)出市場(chǎng);

(5)買者和賣者無串通共謀行為,也沒政府干預(yù)。

2.壟斷競(jìng)爭(zhēng)

壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)主要具有如下幾個(gè)特點(diǎn):

(1)賣者和買者都比較多;

(2)產(chǎn)品存在差異,即產(chǎn)品在質(zhì)量、功能、外觀、品牌、服務(wù)等方面存在差別;

(3)市場(chǎng)信息比較完全。

3.寡頭壟斷

寡頭壟斷是少數(shù)幾個(gè)生產(chǎn)者的產(chǎn)量和市場(chǎng)份額即占該市場(chǎng)的絕大部分或者全部的一種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。在寡頭壟斷市場(chǎng)上,生產(chǎn)者之間存在著競(jìng)爭(zhēng),但寡頭生產(chǎn)者在競(jìng)爭(zhēng)中往往傾向于非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。這是因?yàn)楣杨^生產(chǎn)者之間的價(jià)格戰(zhàn)往往會(huì)使整個(gè)市場(chǎng)的產(chǎn)品價(jià)格下降,從而使每個(gè)生產(chǎn)者都受損失。而且由于生產(chǎn)者數(shù)量少,生產(chǎn)者之間容易達(dá)成某種妥協(xié)。這種競(jìng)爭(zhēng)主要發(fā)生在產(chǎn)品有差異的生產(chǎn)者之間,而在產(chǎn)品無多大差異的情況下,非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)難以進(jìn)行,寡頭生產(chǎn)者在定價(jià)方面就會(huì)進(jìn)行勾結(jié)。

4.完全壟斷

完全壟斷分為:賣方壟斷、買方壟斷、雙邊壟斷。

一般所講的完全壟斷,多指賣方壟斷。賣方壟斷市場(chǎng)具有以下幾個(gè)特點(diǎn):

(1)只有一個(gè)賣者,而買者很多;

(2)產(chǎn)品無相近的替代品,即壟斷者幾乎享有完全的產(chǎn)品差異;

(3)新生產(chǎn)者不能進(jìn)入市場(chǎng),潛在競(jìng)爭(zhēng)與實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)一樣是不存在的。

造成賣方壟斷的原因有:資源控制、政府許可限制(如許可證、特許證、資格證等均可造成壟斷)、專利、規(guī)模經(jīng)濟(jì)等。

☆☆☆☆考點(diǎn)38:

彈性較大的數(shù)值說明一個(gè)變量對(duì)于另一個(gè)變量的變化是敏感的,彈性較小的數(shù)值說明一個(gè)變量對(duì)于另一個(gè)變量的變化是較不敏感的。

在經(jīng)濟(jì)學(xué)里,將彈性數(shù)值分為5種類型:

1.彈性數(shù)值為無窮大的情況,稱為完全彈性。

2.彈性數(shù)值等于零的情況,稱為完全無彈性。

3.彈性數(shù)值大于1的情況,稱為富有彈性。

4.彈性數(shù)值小于1的情況,稱為缺乏彈性。

5.彈性數(shù)值等于1的情況,稱為單一彈性。

需求富有價(jià)格彈性的需求曲線為一條斜率較小的曲線;需求缺乏價(jià)格彈性的需求曲線為一條斜率較大的曲線;需求單一價(jià)格彈性的需求曲線為一條直角雙曲線;需求完全富有價(jià)格彈性,價(jià)格的任何微小變化都會(huì)導(dǎo)致需求量的極大變化,需求曲線是一條與橫軸平等的直線;需求完全無價(jià)格彈性,不管價(jià)格如何變化,需求量都將保持不變,需求曲線是一條與縱軸平行的直線。

一種房地產(chǎn)需求的價(jià)格取決于該種房地產(chǎn)有多少替代品。

▲替代品:一種房地產(chǎn)的價(jià)格上升,對(duì)另一種房地產(chǎn)的需求就增加。如經(jīng)濟(jì)適用性住房與普通住宅之間。

▲互補(bǔ)品:對(duì)一種房地產(chǎn)的消費(fèi)多了,對(duì)另一種房地產(chǎn)的消費(fèi)也會(huì)多起來。如住宅與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)。

供給富有價(jià)格彈性的供給曲線與縱軸相交;供給缺乏價(jià)格彈性的供給曲線與橫軸相交;供給單一價(jià)格彈性的供給曲線與原點(diǎn)相交;供給完全富有價(jià)格彈性的價(jià)格的任何微小變化都會(huì)導(dǎo)致供給量的極大變化,供給曲線是一條與橫軸平等的直線;供給完全無價(jià)格彈性的價(jià)格的任何變化都不會(huì)導(dǎo)致供給量的變化,供給量為一常量,供給曲線是一條與縱軸平等的直線。

就開發(fā)周期長(zhǎng)短不同的房地產(chǎn)來看,在一定時(shí)期內(nèi),對(duì)于開發(fā)周期較短的房地產(chǎn),開發(fā)商可以根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格的變化較及時(shí)地調(diào)整開發(fā)量,供給彈性相應(yīng)地就比較大;反之,開發(fā)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn),供給彈性就相應(yīng)地比較小。

房地產(chǎn)供給彈性有:房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性、房地產(chǎn)供給的要素成本彈性。

房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比/房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比

房地產(chǎn)供給的要素成本彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比/要素價(jià)格價(jià)格變化的百分比

開發(fā)周期長(zhǎng)的房地產(chǎn),供給彈性較小。

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