為了幫助廣大的考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試的知識點，本文將主要針對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策考試第七章考點進(jìn)行詳細(xì)的講解，希望對您參加本次考試有所幫助，并在此預(yù)祝您金榜題名！

三、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

為了規(guī)范業(yè)主大會的活動，保障民主決策，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，原建設(shè)部制定了《業(yè)主大會規(guī)程》，對業(yè)主及其權(quán)利義務(wù)、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的性質(zhì)、管理規(guī)約等作了明確規(guī)定。

(一)業(yè)主及其權(quán)利、義務(wù)

1．業(yè)主在物業(yè)管理中的地位

業(yè)主指物業(yè)的所有權(quán)人。在物業(yè)管理中，業(yè)主又是物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)的對象。業(yè)主是物業(yè)管理市場的需求主體。

單個業(yè)主最基本的權(quán)利就是依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利和參與物業(yè)管理、要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。

業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利；對其建筑物專有部分享有占有、使用；收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益；對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

具體地說，在物業(yè)管理中，業(yè)主具有以下權(quán)利：

(1)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

(2)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出議案；

(3)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

(4)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

(5)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；

(6)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

(7)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

(8)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用；

(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主的義務(wù)有：

(1)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

(3)執(zhí)行業(yè)主大會的決議和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

(4)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納專項維修資金；

(5)按時繳納物業(yè)服務(wù)費用；

(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

單個業(yè)主的上述權(quán)利是由法律和管理規(guī)約及物業(yè)服務(wù)合同來保障和維護(hù)的，是通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會來實現(xiàn)的。

2．物業(yè)使用人及其權(quán)利、義務(wù)

物業(yè)使用人(通常簡稱為使用人)是指不擁有物業(yè)的所有權(quán)，但通過某種形式(如簽訂租賃合同)而獲得物業(yè)使用權(quán)，并實際使用該物業(yè)的人。

由于物業(yè)使用人首先與業(yè)主發(fā)生關(guān)系(如租賃關(guān)系)，物業(yè)使用人的基本權(quán)利、義務(wù)就受到租賃合同的一定限制。即在租賃合同中，要明確闡明業(yè)主賦予物業(yè)使用人哪些權(quán)利、義務(wù)。同時，物業(yè)使用人作為物業(yè)的實際使用人，也是物業(yè)管理服務(wù)的對象，也應(yīng)享有物業(yè)服務(wù)合同約定的相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)。

物業(yè)使用人和業(yè)主在權(quán)利上的最大區(qū)別是物業(yè)使用人沒有對物業(yè)的最終處置權(quán)，例如物業(yè)的買賣。

(二)業(yè)主大會

1．業(yè)主大會及其職責(zé)

業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。

業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機構(gòu)，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，并履行以下職責(zé)：①制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；②選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作：③選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；④決定專項維修資金的使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；⑤制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；⑥法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

2．業(yè)主大會的成立及首次業(yè)主大會

原建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定：業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作?；I備組主要做好下列4項籌備工作：①確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；②參照政府主管部門制定的示范文本，擬訂《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案)和《管理規(guī)約》(草案)；③確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；④確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單。這些內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。在這次會議上，最重要的是要表決通過今后物業(yè)管理活動中最重要的兩個文件，即《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》；選舉產(chǎn)生一個重要的機構(gòu)--業(yè)主委員會；作出一個重要決定，即對原物業(yè)服務(wù)企業(yè)是續(xù)聘還是另行招聘。業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，籌備組應(yīng)將籌備過程中的相應(yīng)文件材料移交給業(yè)主委員會，與業(yè)主委員會進(jìn)行交接，至此，籌備組才算完成了它的使命。

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