為了幫助廣大的考生系統(tǒng)的復習房產(chǎn)經(jīng)紀人考試的知識點，本文將針對房產(chǎn)經(jīng)紀人制度與政策考試第五章考點進行詳細的講解，希望對您參加本次考試有所幫助，并在此預祝您金榜題名！

例題：房地產(chǎn)抵押是抵押人用其合法的房地產(chǎn)以( )的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。（2002年經(jīng)紀人試題）

A．不轉移占有 B．轉移使用權

C．轉移占有 D．轉移所有權

答案：A

解析：房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

二、房地產(chǎn)作為抵押物的條件

房地產(chǎn)抵押隨抵押物土地使用權的取得方式不同，對抵押物要求也不同。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定："依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押。"

從上述規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)抵押中可以作為抵押物的條件包括兩個基本方面：一是依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時設定抵押權。對于這類抵押，無論土地使用權來源于出讓還是劃撥，只要房地產(chǎn)權屬合法，即可將房地產(chǎn)作為統(tǒng)一的抵押物同時設定抵押權。二是以單純的土地使用權抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定著物時，可以取得的土地使用權設定抵押權。對于這類抵押，設定抵押的前提條件是，要求土地必須是以出讓方式取得的。

《物權法》規(guī)定下列財產(chǎn)不得抵押：①土地所有權；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外；③學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；④所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)；⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定

(1)以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權利人可以處分和收益的份額為限。

(2)國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應當符合國有資產(chǎn)管理的有關規(guī)定。

(3)以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會通過，并報其上級主管機關備案。

(4)以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。

(5)以股份有限公司、有限責任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。

(6)有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，所擔保債務的履行期限不應當超過企業(yè)的經(jīng)營期限。

(7)以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

(8)以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。

(9)預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉讓條件并取得商品房預售許可證。

(10)以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

(11)企、事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。其權利與義務由擁有抵押物的企業(yè)享有和承擔。

抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應當繼續(xù)履行原抵押合同。

(12)《物權法》規(guī)定："抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權人所有。"

(13)《物權法》規(guī)定："擔保期間，擔保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等"。

相關文章：

2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度與政策第四章考點

2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度與政策第三章考點

更多關注：輔導資料 考試培訓 歷年真題  模擬試題  考試論壇

（責任編輯：中大編輯）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁