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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試課程,全面的了解房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試教材的相關(guān)重點,小編特編輯匯總了2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試相關(guān)知識的輔導(dǎo)資料,希望對您參加本次考試有所幫助!
房地產(chǎn)開發(fā)前期應(yīng)該調(diào)查什么(一)
房地產(chǎn)項目在開發(fā)的前期應(yīng)對地塊的價值、投資開發(fā)環(huán)境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進(jìn)行分析和研究,以期對項目進(jìn)行整體的可行性分析并對市場定位提供依據(jù)回避風(fēng)險。商業(yè)房地產(chǎn)因為其客戶需求的特殊性、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性,所以更需要在開發(fā)前期進(jìn)行市場調(diào)查和研究。但是,從市場調(diào)查和研究本身并不能得出市場定位的結(jié)論,他們的作用僅限于驗證或者為市場定位尋找依據(jù)。
從我們在客戶的顧問的過程中總結(jié)包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究、區(qū)域零售市場調(diào)查與分析、典型性調(diào)查與研究、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析、消費者消費行為的調(diào)查與研究、立地條件研究、商圈的確定和研究以下幾方面內(nèi)容,希望和大家一起探討。
立地條件研究
除對區(qū)域內(nèi)各種因素進(jìn)行研究外,具體項目所處位置的立地能力也是非常重要的一個研究要素。立地力是指擬規(guī)劃商業(yè)周圍的環(huán)境和其本身的因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。所謂“一步三市”,立地差之毫厘,會導(dǎo)致業(yè)績失之千里。
一個商店的立地力,首先和他的周邊環(huán)境密切相關(guān),主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度、鄰居的類別等。
1.道路類別。道路類別是立地力的第一要素,它直接影響消費行為。道路依用途可分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道。像王府井大街是全國著名的商業(yè)干道;朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。對商業(yè)選址來說,商業(yè)干道是最好的道路類別,其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。
2.顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū)。除了道路類別以外,還要考慮道路是否有障礙物,比如交通欄隔。以大家非常熟悉北京國際展覽中心家樂福為例。以前沒有中間交通欄隔的時候,從兩個方向來的人流都比較容易去購物,而增加欄隔后對西面來的顧客非常不方便,交通欄隔對家樂福的影響怎么樣,我們暫不理論,但是對面的許多專賣店和飯館生意肯定會因此受到影響,即使增加了過街天橋,這種影響也難被消除。
3.周邊環(huán)境和目前的商業(yè)設(shè)施。這也是為什么北京的家具廣場都喜歡選擇在玉泉營的原因。同業(yè)經(jīng)營雖然會使新店面臨強(qiáng)大的競爭,但也能形成集合效應(yīng),帶來單一消費人流;業(yè)態(tài)的錯位經(jīng)營或者互補(bǔ)性也很關(guān)鍵,玉泉營周邊的花卉市場就具備業(yè)態(tài)的交叉性,有利于共同聚集人氣。
4.商業(yè)的能見度和日照情況。商業(yè)建筑能否容易找到即商業(yè)的能見度也是一個非常關(guān)鍵的要素,尤其是大型商業(yè)建筑。因為商業(yè)的根本目的是吸引顧客來消費,如果商業(yè)建筑不容易被找到或能見度差,就會影響到以后的經(jīng)營。日照情況對商業(yè)經(jīng)營也非常關(guān)鍵。據(jù)7月5日中央電視臺報道,由于長沙市持續(xù)高溫,在周末,許多消費者選擇在商場購物躲避天氣,商業(yè)街區(qū)東面門庭若市,而西面因為西曬的原因冷冷清清。但是在北方地區(qū)商業(yè)選址時,西南面的商業(yè)店鋪會非常好,因為北方天氣冷或涼的時間長,顧客更喜歡光顧西南面的商業(yè)。
商圈的概念及分析目的
商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心,以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。這是原則性的標(biāo)準(zhǔn),在實際從事商圈設(shè)定時還必須考慮經(jīng)營業(yè)種、商品特性、交通網(wǎng)分布等因素。進(jìn)行商圈分析的目的有三:一是明確該商業(yè)區(qū)或商店的商圈范圍;二是了解商圈的人口分布狀況及生活結(jié)構(gòu);三是在此基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益的預(yù)測。如計劃開超市,根據(jù)周邊居民的人口規(guī)模、收入水平和競爭對手情況等指標(biāo),就可以基本計算出該店可能達(dá)到的營業(yè)額。
商圈的構(gòu)成及顧客來源
商圈由核心商圈、次級商圈和邊緣商圈(又稱輻射商圈)組成。核心商圈的輻射半徑在1公里左右。包括這一商店顧客總數(shù)的55-70%.該商圈的顧客在人口中占的密度最高,消費的客單價也最高,而且與其他商店的商圈很少發(fā)生重疊。
次級商圈內(nèi)包含了商店顧客總數(shù)的15-25%.其輻射的半徑在3-4公里,對一般的日用消費品來講,很少能輻射到該商圈的人口,關(guān)鍵是取決于經(jīng)營業(yè)態(tài)。邊緣商圈輻射的半徑在7公里范圍。一般情況下只有大型百貨商場、專業(yè)店具備這樣的輻射能力。
真正的商圈不是絕對的同心圓模式,其規(guī)模和形狀是由各種各樣的因素決定的。包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競爭者的位置、交通條件等許多因素。在商圈概念上有一個著名的海灘原理:即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販,一開始其各自的商圈范圍是均衡的,由于競爭因素導(dǎo)致他們集中在一起,共同吸引顧客。
商圈的設(shè)定
商圈的設(shè)定是一項非常復(fù)雜的工作,在決定經(jīng)營什么業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上,不僅要對周邊競爭者狀況進(jìn)行調(diào)查和分析,基本確定其商圈范圍,而且要分析業(yè)態(tài)需求的顧客群,因為每一顧客群都有特定的消費特征。因為,一方面只有經(jīng)營的商品符合其需求才能吸引潛在顧客的購物,商圈的規(guī)模和輻射范圍才能擴(kuò)大。另一方面,撇開顧客自身的不同,商圈規(guī)模的大小與商品購買頻率成反比。如顧客購買生鮮等日用消費品頻率高,但是接受的購物距離短;而對服裝、家具、電器等耐用消費品接受的購物距離長,但是其購買頻率又非常低。所以,必須結(jié)合業(yè)態(tài)的規(guī)劃來確定基本的商圈范圍。
根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃,在商圈的構(gòu)成基礎(chǔ)上,對商圈進(jìn)行設(shè)定,特別要針對擬吸引顧客群的生活結(jié)構(gòu)對未來的經(jīng)營銷售額進(jìn)行匡算,結(jié)合商店的實際情況,預(yù)計要達(dá)到的盈虧平衡點或目標(biāo)銷售額。
確定商圈的方法
商圈分析的方法有許多種,如零售吸引力法則(又稱里利法則)、商業(yè)飽和理論、康維斯“新零售引力法則”和哈夫的“概率模型”等。
零售吸引力法則是從確定商圈人口和距離兩個變量進(jìn)行分析,商圈規(guī)模的大小是由于人口的多少和距離商店的遠(yuǎn)近決定的,商店的吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離共同發(fā)揮作用。
商業(yè)飽和理論是通過計算零售商業(yè)市場飽和系數(shù),測定特定商圈內(nèi)某類商品銷售的飽和系數(shù)程度,通過其計算該區(qū)域內(nèi)同行業(yè)是過多還是不足。
康維斯“新零售引力法則”與里利法則的不同在于,前者在一個城市中間地帶兩個商業(yè)區(qū)或商店的競爭關(guān)系,后者表示在相互間有明確競爭關(guān)系的兩個城市間其商業(yè)經(jīng)營的比率關(guān)系。
哈夫的“概率模型”完全從消費者的立場出發(fā),認(rèn)為消費者利用某一商業(yè)設(shè)施的概率,取決于表現(xiàn)商品豐富性的營業(yè)面積,以及為購物所消耗的時間及商業(yè)設(shè)施的規(guī)模實力。
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