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2011房地經(jīng)紀(jì)人考試考點(diǎn)精講34

發(fā)表時(shí)間:2011/3/9 17:53:44 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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考點(diǎn)預(yù)測(二)

考點(diǎn)6:

在經(jīng)濟(jì)學(xué)里有一個(gè)專門術(shù)語來描述市場競爭狀態(tài),即市場結(jié)構(gòu)。根據(jù)競爭程度的不同,市場結(jié)構(gòu)可分為完全競爭、壟斷競爭、寡頭壟斷、完全壟斷四種類型。

1、完全競爭

完全競爭市場必須具備以下幾個(gè)條件:

(1)所買賣的商品具有同質(zhì)性,不存在差別,因而任何買者不在乎從哪個(gè)賣者手里購買商品,不會(huì)對(duì)某個(gè)賣者產(chǎn)生偏好,任何賣者也無法通過自己的商品來壟斷市場;

(2)有相當(dāng)多的買者和賣者,每個(gè)買者和賣者所買賣的商品數(shù)量在市場上僅占微小份額,因而單個(gè)買者或賣者都不能影響市場價(jià)格,而只能是價(jià)格的接受者;

(3)市場信息完全,買者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完整信息,并能預(yù)測未來的價(jià)格;

(4)買者和賣者都可以自由進(jìn)出市場;

(5)買者和賣者無串通共謀行為,也沒政府干預(yù)。

2、壟斷競爭

壟斷競爭市場主要具有如下幾個(gè)特點(diǎn):

(1)賣者和買者都比較多;

(2)產(chǎn)品存在差異,即產(chǎn)品在質(zhì)量、功能、外觀、品牌、服務(wù)等方面存在差別;

(3)市場信息比較完全。

3、寡頭壟斷

寡頭壟斷是少數(shù)幾個(gè)生產(chǎn)者的產(chǎn)量和市場份額即占該市場的絕大部分或者全部的一種市場結(jié)構(gòu)。在寡頭壟斷市場上,生產(chǎn)者之間存在著競爭,但寡頭生產(chǎn)者在競爭中往往傾向于非價(jià)格競爭。這是因?yàn)楣杨^生產(chǎn)者之間的價(jià)格戰(zhàn)往往會(huì)使整個(gè)市場的產(chǎn)品價(jià)格下降,從而使每個(gè)生產(chǎn)者都受損失。而且由于生產(chǎn)者數(shù)量少,生產(chǎn)者之間容易達(dá)成某種妥協(xié)。這種競爭主要發(fā)生在產(chǎn)品有差異的生產(chǎn)者之間,而在產(chǎn)品無多大差異的情況下,非價(jià)格競爭難以進(jìn)行,寡頭生產(chǎn)者在定價(jià)方面就會(huì)進(jìn)行勾結(jié)。

4、完全壟斷

完全壟斷分為:賣方壟斷、買方壟斷、雙邊壟斷。

一般所講的完全壟斷,多指賣方壟斷。賣方壟斷市場具有以下幾個(gè)特點(diǎn):

(1)只有一個(gè)賣者,而買者很多;

(2)產(chǎn)品無相近的替代品,即壟斷者幾乎享有完全的產(chǎn)品差異;

(3)新生產(chǎn)者不能進(jìn)入市場,潛在競爭與實(shí)際競爭一樣是不存在的。

造成賣方壟斷的原因有:資源控制、政府許可限制(如許可證、特許證、資格證等均可造成壟斷)、專利、規(guī)模經(jīng)濟(jì)等

考點(diǎn)7:

在賣方與買方之間的競爭中,賣方為貴賣,會(huì)極力謀求抬高價(jià)格;買方為賤買,會(huì)極力謀求降低價(jià)格。至于最終的成交價(jià)格為多少,取決于在競爭中哪一方對(duì)價(jià)格的影響力較強(qiáng)。根據(jù)買賣雙方在市場上對(duì)價(jià)格影響力的強(qiáng)弱,通常將市場區(qū)分為賣方市場和買方市場。賣方市場是求大于供、相對(duì)短缺、賣方掌握著主動(dòng)權(quán)和市場。買方市場是供大于求、相對(duì)過剩、買方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場。

競爭關(guān)系不僅反映為買賣雙方之間的競爭,還包括賣方內(nèi)部成員之間的競爭和買方內(nèi)部成員之間的競爭。賣方本來是要貴賣,但是賣方與賣方之間競爭的結(jié)果卻會(huì)降低價(jià)格。買方本來是要賤買,但是買方與買方之間競爭的結(jié)果卻會(huì)抬高價(jià)格。

考點(diǎn)3:

房地產(chǎn)市場周期大體有以下幾個(gè)階段:

1、上升期。在這一時(shí)期,需求不斷增加,房屋(房地產(chǎn))供不應(yīng)求。需求的增加主要是實(shí)質(zhì)性的消費(fèi)需求突然增加,因而多發(fā)生在人口大量遷入、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、收人增加等時(shí)期。由于實(shí)質(zhì)性需求的突然增加,市場上的房屋(房地產(chǎn))供給不足,租金和售價(jià)不斷上升;隨著租金和售價(jià)的上升,對(duì)房地產(chǎn)的投資需求也開始增加。因此,這一時(shí)期可描述為“消費(fèi)需求夾雜著投資需求增加的時(shí)期”。上升期的主要特征有:租金和售價(jià)幾乎同步上漲;二手房屋的價(jià)格漲。另外,在這一階段的初期,房屋空置率略高于正常水平,隨后,需求的不斷增加使房屋空置率不斷下降。到這一階段后期,房屋空置率下降到正常水平。

2、高峰期。在這一時(shí)期,需求繼續(xù)增加,但增加的勢頭逐漸減弱,并在此階段的后期,需求開始出現(xiàn)減少的勢頭。由于實(shí)質(zhì)性消費(fèi)需求在上升期基本上得到滿足,所以這一時(shí)期可描述為“投資需求夾雜著消費(fèi)需求增加的時(shí)期”。高峰期的主要特征有:售價(jià)以比租金快得多的速度上漲;新房換手快,交易量大;大批開發(fā)項(xiàng)目開工;房屋空置率也經(jīng)歷了在上升期的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降到該階段后期開始上升的過程。

3、衰退期。由于價(jià)格上升到頂點(diǎn),期望通過價(jià)差獲取利潤的投機(jī)需求減弱,通過租金回收投資并獲取利潤也不見得劃算,因而投資需求減少。而在高峰期大量開工的項(xiàng)目陸續(xù)完成并投放市場,因而房地產(chǎn)供給大于需求,價(jià)格出現(xiàn)下降。這一時(shí)期的主要特征有:新房銷售困難;投資者紛紛設(shè)法將自己持有的房地產(chǎn)脫手,舊房交易量大;售價(jià)以比租金快得多的速度下降,房屋空置率上升。

4、低谷期。需求繼續(xù)減少,新的供給不再產(chǎn)生或很少產(chǎn)生。這一時(shí)期的主要特征有:市場極為蕭條,交易量很小;開發(fā)項(xiàng)目開工率低;消費(fèi)需求依市場慣性減少,租金下降,

考點(diǎn)8:

影響房地產(chǎn)需求量的因素,或者 對(duì)某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素共同決定的,其中主要有:

1、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。一般來說,某種房地產(chǎn)的價(jià)格上升,對(duì)其需求就會(huì)減少;價(jià)格下降,對(duì)其需求就會(huì)增加,但也有比較重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。

2、消費(fèi)者的收入水平。

3、相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平。

4、消費(fèi)者的偏好。

5、消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期

考點(diǎn)9:

彈性較大的數(shù)值說明一個(gè)變量對(duì)于另一個(gè)變量的變化是敏感的,彈性較小的數(shù)值說明一個(gè)變量對(duì)于另一個(gè)變量的變化是較不敏感的。

在經(jīng)濟(jì)學(xué)里,將彈性數(shù)值分為5種類型:

1、彈性數(shù)值大于1的情況,稱為富有彈性。

2、彈性數(shù)值小于1的情況,稱為缺乏彈性。

3、彈性數(shù)值等于1的情況,稱為單一彈性。

4、彈性數(shù)值為無窮大的情況,稱為完全彈性。

5、彈性數(shù)值等于零的情況,稱為完全無彈性。

需求富有價(jià)格彈性的需求曲線為一條斜率較小的曲線;需求缺乏價(jià)格彈性的需求曲線為一條斜率較大的曲線;需求單一價(jià)格彈性的需求曲線為一條直角雙曲線;需求完全富有價(jià)格彈性,價(jià)格的任何微小變化都會(huì)導(dǎo)致需求量的極大變化,需求曲線是一條與橫軸平等的直線;需求完全無價(jià)格彈性,不管價(jià)格如何變化,需求量都將保持不變,需求曲線是一條與縱軸平行的直線。

一種房地產(chǎn)需求的價(jià)格取決于該種房地產(chǎn)有多少替代品。

替代品:一種房地產(chǎn)的價(jià)格上升,對(duì)另一種房地產(chǎn)的需求就增加。如經(jīng)濟(jì)適用性住房與普通住宅之間。

互補(bǔ)品:對(duì)一種房地產(chǎn)的消費(fèi)多了,對(duì)另一種房地產(chǎn)的消費(fèi)也會(huì)多起來。如住宅與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)。

供給富有價(jià)格彈性的供給曲線與縱軸相交;供給缺乏價(jià)格彈性的供給曲線與橫軸相交;供給單一價(jià)格彈性的供給曲線與原點(diǎn)相交;供給完全富有價(jià)格彈性的價(jià)格的任何微小變化都會(huì)導(dǎo)致供給量的極大變化,供給曲線是一條與橫軸平等的直線;供給完全無價(jià)格彈性的價(jià)格的任何變化都不會(huì)導(dǎo)致供給量的變化,供給量為一常量,供給曲線是一條與縱軸平等的直線。

就開發(fā)周期長短不同的房地產(chǎn)來看,在一定時(shí)期內(nèi),對(duì)于開發(fā)周期較短的房地產(chǎn),開發(fā)商可以根據(jù)市場價(jià)格的變化較及時(shí)地調(diào)整開發(fā)量,供給彈性相應(yīng)地就比較大;反之,開發(fā)周期較長的房地產(chǎn),供給彈性就相應(yīng)地比較小。

房地產(chǎn)供給彈性有:房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性、房地產(chǎn)供給的要素成本彈性。

房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比/房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比

房地產(chǎn)供給的要素成本彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比/要素價(jià)格價(jià)格變化的百分比

開發(fā)周期長的房地產(chǎn),供給彈性較小。

考點(diǎn)10:

是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者(賣者)在特定時(shí)間、以特定價(jià)格所愿意且能夠出售的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。

形成供給有兩個(gè)條件:一是開發(fā)商或擁有者愿意供給,二是開發(fā)商或擁有者有能力供給。

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