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(四)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價的結(jié)算

產(chǎn)權(quán)調(diào)換注重的也是房屋的價值。盡管以實(shí)物形式體現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是按等價交換的原則，由拆遷人按被拆除房屋的評估價對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，再由被拆遷人按市場價購買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，被拆遷房屋的評估價與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價進(jìn)行差價結(jié)算，多退少補(bǔ)。無論實(shí)行貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，有一個基本原則必須明確，即等價原則，所以，從價值量來衡量，產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償是等價的。

(五)拆遷安置

對于拆除租賃房屋，《拆遷條例》規(guī)定了解除租賃協(xié)議的處理方式。即由拆遷人對房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，由所有人對承租人進(jìn)行安置。拆遷補(bǔ)償前，已經(jīng)解除了租賃協(xié)議或出租人對承租人進(jìn)行了安置的，實(shí)質(zhì)上相當(dāng)于非租賃房屋的補(bǔ)償、安置根據(jù)《拆遷條例》的規(guī)定，對所有人進(jìn)行補(bǔ)償、安置；當(dāng)出租人與承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議時，為了保障承租人的利益不受損害，《拆遷條例》規(guī)定應(yīng)當(dāng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。

例題1：甲的房屋出租給乙，租期5年。一年后甲又將該房屋抵押給銀行，期限3年，并辦理了抵押登記。因城市改造的需要，該房處于拆遷范圍，將被拆除。下列表述中，正確的有( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

A．若甲與乙未達(dá)成解除租賃關(guān)系協(xié)議，該房屋不能拆除

B．若甲與乙未達(dá)成解除租賃關(guān)系協(xié)議，應(yīng)當(dāng)采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補(bǔ)償

C．若甲與銀行未達(dá)成解除抵押關(guān)系協(xié)議，甲可用拆遷補(bǔ)償款清償?shù)盅簜鶆?wù)

D．若甲與銀行未達(dá)成解除抵押關(guān)系協(xié)議，該房屋不能拆除

E．若甲與乙未達(dá)成解除租賃關(guān)系協(xié)議，拆遷人應(yīng)直接將拆遷補(bǔ)償款支付給銀行

答案：BC

解析：對于出租人與承租人達(dá)不成協(xié)議的，為了保障承租人的權(quán)益不受損害，《拆遷條例》規(guī)定實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。

(六)安置房屋的質(zhì)量要求

拆遷安置房屋的質(zhì)量和安全性能，直接關(guān)系到被拆除房屋使用人的切身利益。長期以來，部分拆遷人為了節(jié)約成本，提供的安置用房質(zhì)量、功能、環(huán)境等方面都比較差，給房屋使用人的生活帶來極大的不便，有的甚至嚴(yán)重違反國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，存在嚴(yán)重的安全隱患。所以，《拆遷條例》明確了安置用房的質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)。明確要求相關(guān)的管理部門要按各自的職責(zé)，確保安置房符合城市規(guī)劃，符合有關(guān)勘察設(shè)計(jì)、建筑施工、建筑材料與構(gòu)配件等的國家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范，并經(jīng)竣工驗(yàn)收。

(七)特殊情況的拆遷補(bǔ)償、安置

1．產(chǎn)權(quán)不明確房屋的補(bǔ)償、安置

產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指無權(quán)屬證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時無法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的房屋。

由于房屋產(chǎn)權(quán)的不確定性，補(bǔ)償安置的主體也就不能確定。但是，拆遷實(shí)施中不能因?yàn)槠渲黧w不明確，就降低或不對此類房屋進(jìn)行補(bǔ)償?！恫疬w條例》規(guī)定；"由拆遷人提出補(bǔ)償方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷"。產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應(yīng)當(dāng)就該房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋向公證機(jī)關(guān)提交證據(jù)保全申請，并按公證機(jī)關(guān)規(guī)定的程序和要求辦理公證，對公證機(jī)關(guān)出具的法律文書要立案歸檔以備查用。

例題：產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應(yīng)當(dāng)就該房屋的有關(guān)事項(xiàng)向( )辦理證據(jù)保全。

A 、人民政府 B．公證機(jī)關(guān) C．檢察機(jī)關(guān) D．人民法院

答案：B

解析：產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，因?yàn)槲催M(jìn)入法律程序，只有公證機(jī)關(guān)，才能辦理證據(jù)保全。

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