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2011年房產經紀人考試房產經紀概論精講27

發(fā)表時間:2011/4/12 16:17:58 來源:互聯(lián)網 點擊關注微信:關注中大網校微信
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(2)交易日期調整的方法

在可比實例的成交日期至估價時點期間,隨著時間的推移,房地產價格可能發(fā)生的變化有3種情況:①平穩(wěn);②上漲;③下跌。當房地產價格為平穩(wěn)發(fā)展時,可不進行交易日期調整。而當房地產價格為上漲或下跌時,則必須進行交易日期調整,以使其符合估價時點時的房地產市場狀況。

采用百分率法進行交易日期調整的一般公式為:

可比實例在成交日期時的價格×交易日期調整系數(shù)=在估價時點時的價格。其中,交易日期調整系數(shù)應以成交日期時的價格為基準來確定。假設從成交日期到估價時點,以經過前面修正后的可比實例價格為基準(下同),可比實例價格漲跌的百分率為±t%(從成交日期到估價時點,當可比實例的價格上漲的,為+t%;下跌的,為-t%),則:

可比實例在成交日期時的價格×(1±t%)=在估價時點時的價格或者可比實例在成交日期時的價格×(100±t)/100=在估價時點時的價格

上式中,(1±t%)或(100±t)/100是交易日期調整系數(shù)。

價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。在價格指數(shù)編制中,需要選擇某個時期作為基期。如果是以某個固定時期作為基期的,稱為定基價格指數(shù):如果是以上一時期作為基期的,稱為環(huán)比價格指數(shù)。定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)的編制原理見表

采用定基價格指數(shù)進行交易日期調整的公式為:

可比實例在成交日期時的價格×交易日期調整系數(shù)=在估價時點時的價格

例某宗房地產2004年6月的價格為1800元/㎡,現(xiàn)需將其調整到2004年10月。

已知該宗房地產所在地區(qū)的同類房地產2004年4月至10月的價格指數(shù)分別為79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1(以2002年1月為100)試計算該宗房地產2004年10月的價格。

[解]該宗房地產2004年10月的價格計算如下:

1800× 98/76.7=2302.2(元/㎡)

采用環(huán)比價格指數(shù)進行交易日期調整的公式為:

可比實例在成交日期時的價格× 成交日期的下一時期的價格指數(shù)× 再下一時期的價格指數(shù)×… ×估價時點時的價格指數(shù)=在估價時點時的價格

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