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4.房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)注意的問題
(1)可比實例的房地產(chǎn)狀況,無論是區(qū)位狀況、權(quán)益狀況還是實物狀況,都應(yīng)是成交價格所對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況,而不是在估價時點或其他時候的狀況。因為在估價時點或其他時候,可比實例房地產(chǎn)狀況可能發(fā)生了變化,從而其成交價格就不能反映了。除了期房交易的成交價格之外,可比實例的房地產(chǎn)狀況一般是可比實例房地產(chǎn)在其成交日期時的狀況。
(2)由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn),影響其價格的區(qū)位和實物因素不同,即使某些因素相同,但其對價格的影響程度也不一定相同。因此,在進行區(qū)位狀況和實物狀況的比較、調(diào)整時,具體比較、調(diào)整的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有所不同。例如,居住房地產(chǎn)講求寧靜、安全、舒適;商業(yè)房地產(chǎn)著重繁華程度、交通條件;工業(yè)房地產(chǎn)強調(diào)對外交通運輸;農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)重視土壤、排水和灌溉條件等。
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