《房地產(chǎn)基本制度與政策》是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試《房地產(chǎn)基本制度與政策》復(fù)習(xí)資料，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

一、房地產(chǎn)登記的概念

房地產(chǎn)登記制度是現(xiàn)代物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度。《物權(quán)法》規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，謦國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度"。房地產(chǎn)登記是指房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將房地產(chǎn)權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房地產(chǎn)登記簿上予以記載的行為，是將房地產(chǎn)的基本情況、權(quán)利現(xiàn)狀、權(quán)利變動情況以及其他相關(guān)事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記簿上予以公示的行為，是一種不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式。

二、 房地產(chǎn)登記制度的類型

根據(jù)登記的內(nèi)容和方式的不同，各國房地產(chǎn)登記制度分為契約登記制和產(chǎn)權(quán)登記制兩大類型。

(一)契約登記制

契約登記制度的理論基礎(chǔ)是對抗要件主義，這一理論認(rèn)為房地產(chǎn)權(quán)利的變更、他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，在當(dāng)事人訂立合約之時(shí)就已生效，即雙方一經(jīng)產(chǎn)生債的關(guān)系，房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定即同時(shí)成立。登記僅僅是作為對抗第三人的要件，所以稱為對抗要件主義。其主要特點(diǎn)是：登記機(jī)構(gòu)對登記申請采取形式審查，登記權(quán)利的狀態(tài);登記只具有公示力而無公信力，不經(jīng)登記，只能在當(dāng)事人中產(chǎn)生效力，不能對抗第三人。法院可以裁定已登記的契約無效，登記機(jī)構(gòu)對此并不承擔(dān)責(zé)任。因該項(xiàng)制度為法國首創(chuàng)，所以又稱為"法國登記制"。

(二)產(chǎn)權(quán)登記制

產(chǎn)權(quán)登記制的理論基礎(chǔ)是成立要件主義。這一理論認(rèn)為：當(dāng)事人訂立的有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移或他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定的合同效力只是一種債的效力，即當(dāng)事人在法律

上只能得到債權(quán)的保護(hù)，而不能得到物權(quán)的保護(hù)。只有履行權(quán)屬登記手續(xù)以后，房屋受讓人或他項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人的房屋所有權(quán)或房屋他項(xiàng)權(quán)利才告成立。將登記作為房地產(chǎn)權(quán)利成立的要件，所以稱為成立要件主義。產(chǎn)權(quán)登記制又可分為權(quán)利登記制和托倫斯登記制兩種。

1.權(quán)利登記制

登記機(jī)構(gòu)設(shè)置登記簿，房地產(chǎn)權(quán)利的取得、變更過程在登記簿上記載，利害關(guān)系人、相關(guān)當(dāng)事人根據(jù)登記簿的記載推知該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，若房地產(chǎn)權(quán)利的取得未經(jīng)登記便不產(chǎn)生效力，不僅不能對抗第三人，在當(dāng)事人之間也不發(fā)生效力。其主要特點(diǎn)為：對登記申請采取實(shí)質(zhì)審查登記權(quán)利的現(xiàn)狀;登記有公信力即登記簿上所載事項(xiàng)，可以對抗善意第三人，在法律上有絕對的效力。因該項(xiàng)制度發(fā)源于德國，故又稱為“德國登記制”。

2.托倫斯登記制

該制度為澳大利亞人托倫斯所創(chuàng)，在予以登記后，發(fā)給權(quán)利****屬證書。房地產(chǎn)權(quán)利一旦載人政府產(chǎn)籍，權(quán)利狀態(tài)就明確地記載在權(quán)屬證書上，權(quán)利人可以憑證行使房地產(chǎn)權(quán)利。其主要特點(diǎn)是：房地產(chǎn)權(quán)利一經(jīng)登記便具有絕對的法律效力;已登記權(quán)利如發(fā)生轉(zhuǎn)移，必須在登記簿上加以記載;登記采取強(qiáng)制登記制度;登記簿為兩份，權(quán)利人取得副本，登記機(jī)構(gòu)保留正本，正副本內(nèi)容必須完全一致。

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