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現(xiàn)金流量分析技術

做好房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價，需要掌握現(xiàn)金流量分析技術。

（一）現(xiàn)金流量的概念

現(xiàn)金流量是指一個項目（方案或企業(yè)）在某一特定時期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額。從房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價的角度來看，現(xiàn)金流量是指由于房地產(chǎn)投資項目實施而引起的資金收支的改變量。

現(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。

資金的收人稱為現(xiàn)金流入，相應的數(shù)額稱為現(xiàn)金流人量?，F(xiàn)金流人量具體是指由于投資項目實施而引起的資金收入的增加或資金支出的減少。

資金的支出稱為現(xiàn)金流出，相應的數(shù)額稱為現(xiàn)金流出量?，F(xiàn)金流出量具體是指由于投資項目實施而引起的資金支出的增加或資金收入的減少。

現(xiàn)金流人通常表示為正現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出通常表示為負現(xiàn)金流量。凈現(xiàn)金流量是指某一時點上的正現(xiàn)金流量與負現(xiàn)金流量的代數(shù)和，即：

凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量一現(xiàn)金流出量

題目：房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標和方法很多，不同類型的房地產(chǎn)投資項目所適用的評價指標和方法也不盡相同。最主要、最常用的評價指標有（?。?/p>

A.靜態(tài)投資回收期

B.動態(tài)投資回收期

C.凈現(xiàn)值

D.投資利潤率

E.內(nèi)部收益率

答案：（BCD）

（二）現(xiàn)金流量圖

為直觀地反映現(xiàn)金流量與時間的關系，便于分析和計算，通常將現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及其量值的大小、發(fā)生的時點用圖形描繪出來，該圖即是現(xiàn)金流量圖，見教村133頁圖1—6.

現(xiàn)金流量圖的習慣表示方法是：

1.用一水平線表示時間，將該水平線劃分為長短相同的間隔，每一間隔代表一個時間單位，即計息周期，它可以是年、半年、季、月等，通常為年。

2.劃分了時間間隔后的水平線，表示一個從O開始到n結束的時間序列，在該線的左端，以0表示時間序列的起點，同時它也是第一個計息周期的起始點，依次向右延伸，從l到n分別代表各計息周期的終點。前一個計息周期的終點同時也是后一個計息周期的起點。

3.用帶箭頭的垂直線段代表現(xiàn)金流量，箭頭向上表示現(xiàn)金流入，箭頭向下表示現(xiàn)金流出。以垂直線的長短來表示現(xiàn)金流量的絕對值大小，即現(xiàn)金流量越大，垂直線越長。

綜上所述，把握現(xiàn)金流量圖應把握下列幾點：

1.時間段的總長度：時問段從何時開始至何時結束。

2.時間段的指向：時間的推移是自左向右，即左邊為過去，右邊為未來。

3.時間段的劃分：根據(jù)實際需要，按年、半年、季、月等，對時間段進行劃分。

4.現(xiàn)金流量在時間段上發(fā)生的具體時點。

5.現(xiàn)金流量在該時點上發(fā)生的具體數(shù)額。

6.現(xiàn)金流量圖上的垂直箭頭，向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負現(xiàn)金流量。

（三）現(xiàn)金流量表

現(xiàn)金流量表是將現(xiàn)金流量用表格的形式表現(xiàn)出來?，F(xiàn)金收支按發(fā)生的時問列入相應的時期，見教材133頁表1-4。

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