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2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論精講22

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成本法的基本原理

1.成本法的概念

成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格,然后扣除折舊,以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

成本法這個(gè)概念中的“成本”,并不是通常意義上的成本,而是指價(jià)格。

2.成本法的理論依據(jù)

成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論——商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。具體又可以分為從賣(mài)方的角度來(lái)看和從買(mǎi)方的角度來(lái)看。從賣(mài)方的角度來(lái)看,房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其過(guò)去的“生產(chǎn)費(fèi)用”,重在過(guò)去的投入,具體一點(diǎn)講,是賣(mài)方愿意接受的最低價(jià)格,不能低于他為開(kāi)發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià),如果低于該代價(jià),他就要虧本。從買(mǎi)方的角度來(lái)看,房地產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”,類(lèi)似于“替代原理”,具體一點(diǎn)講,是買(mǎi)方愿意支付的最高價(jià)格,不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià),如果高于該代價(jià),他還不如自己開(kāi)發(fā)建設(shè)(或者委托另外的人開(kāi)發(fā)建設(shè))

由上可見(jiàn),一個(gè)是不低于開(kāi)發(fā)建設(shè)已經(jīng)花費(fèi)的代價(jià),一個(gè)是不高于預(yù)計(jì)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)所需花費(fèi)的代價(jià),買(mǎi)賣(mài)雙方可以接受的共同點(diǎn)必然是正常的代價(jià)(包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤(rùn))因此,估價(jià)人員便可以根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象所需的正常費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)之和來(lái)測(cè)算其價(jià)格

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