為了幫助廣大的考生系統(tǒng)的復習房產(chǎn)經(jīng)紀人考試的知識點，本文將針對房產(chǎn)經(jīng)紀人《房地產(chǎn)經(jīng)紀概論》進行詳細的講解，希望對您參加本次考試有所幫助，并在此預祝您金榜題名！

經(jīng)紀人以賺取傭金為目的，賺取傭金是通過提供中介服務實現(xiàn)的。經(jīng)紀人提供中介服務的方式，即經(jīng)紀活動方式主要有居間、行紀和代理三種。我國《民法通則》、《合同法》對居間、行紀和代理都有具體的規(guī)范，權(quán)利義務規(guī)定也十分明確。但這三種方式只是經(jīng)紀人與委托人之間的合約，不是經(jīng)紀人與第三方(相對交易方)之間的協(xié)議。經(jīng)紀人的經(jīng)紀活動離開了合法方式和途徑，就等于脫離了國家法律的保護。所以，掌握并熟練地運用這些方式，是經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)的重要前提。

一、居間：居間又叫中介，是雙方當事人約定一方按照對方的要求提供訂立合同的機會或為對方提供訂立合同的中介服務，而由對方支付報酬(傭金)的委任關(guān)系，這種委任關(guān)系是通過簽訂居間合同來確立的。在這個委任關(guān)系中，一方當事人是委托對方完成一定的服務的人，是委托人;而對方當事人則是接受委托，完成一定委托事務的人，稱之為居間人或居間經(jīng)紀人。

居間合同既是商品經(jīng)濟時代的產(chǎn)物，也是一種淵源已久的商業(yè)現(xiàn)象。通常人們俗稱為“牽線搭橋”、“穿針引線”、“對縫”、“撮合”等經(jīng)紀活動，就是對居間的形象描述。

對于居間合同，我們可以從以下幾個方面來理解其法律特征;

第一，居間合同以委托人委托居間人(居間經(jīng)紀人)完成某種服務為目的。在這里，居間經(jīng)紀人要做的只是兩件事，即為委托人報告訂約機會，或為委托人與第三方簽約提供的媒介服務。

第二，居間經(jīng)紀人在居間合同中處于中介人的地位，并不為委托人作意思表述，也不介入委托人與第三人所簽訂的合同關(guān)系。在這里，居間經(jīng)紀人既不是委托人訂立合同的代理人，也不是為委托人的利益而充當與第三人訂立合同的當事人，只是一個純粹的中介人。

第三，居間合同是有償合同。居間是一種以賺取傭金為目的的中介活動，在居間這種委任關(guān)系中，委托人需向居間人給付傭金，居間人則以收取從事居間活動的傭金為其營業(yè)目的。

第四，居間合同為諾成合同、不要式合同。

在訂立居間合同時，只要委托人與居間人的意思表示一致，居間合同即可成立，無需以居間人先行報告訂約機會或提供簽約媒介服務為條件。居間人通過向委托人報告訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務，促成合同成立，屬于合同的履行問題，與居間合同屬于諾成合同的性質(zhì)無關(guān)。

居間合同的成立可以采用口頭形式，也可以采用書面形式，無需采用特定形式。居間經(jīng)紀人在與委托人確立居間委任關(guān)系時，應該首先考慮采用書面的合同形式。

第五，居間經(jīng)紀人對委托人與第三方所訂立合同的后果，一般不承擔法律責任。但如果在居間合同中居間人承諾了某種特定的專業(yè)審查義務，而居間經(jīng)紀人未盡審查義務或?qū)彶槭д`的，要承擔相應的法律責任。

二、行紀：行紀是指當事人一方接受另一方的委托，以自己的名義為另一方的利益實施一定的法律行為并獲得傭金的委任關(guān)系，這種委任關(guān)系通過行紀合同確立。

這種委任關(guān)系有兩方當事人：一方是接受委托以自己的名義為委托人從事貿(mào)易活動的行紀人，如各類拍賣典當公司、進出口公司、期貨公司就是行紀經(jīng)紀人;農(nóng)村經(jīng)紀人以自己的名義聯(lián)系好客戶，將農(nóng)戶的農(nóng)產(chǎn)品躉買躉賣，進行統(tǒng)一的交易，也是行紀的形式。另一方是委托行紀經(jīng)紀人以行紀經(jīng)紀人的名義為其從事貿(mào)易活動并向受托人支付傭金的委托人。

行紀合同關(guān)系具有以下主要法律特征：

第一，行紀合同是諾成合同、雙務合同和有償合同。行紀合同關(guān)系中，行紀經(jīng)紀人負有為委托人辦理買賣或其他商務交易的義務，而委托人則負有給付傭金的義務。雙方當事人互享權(quán)利和互負義務。行紀合同關(guān)系只需要雙方當事人之間的意思表示一致即告成立，是諾成合同;但是，行紀經(jīng)紀人在確立居間合同關(guān)系時，應盡可能采用書面合同形式。

第二，行紀經(jīng)紀人以自己的名義，為委托人從事交易活動。在行紀這種委任關(guān)系中，行紀人是以自己的名義來辦理行紀業(yè)務的，如代購、代銷、寄售等業(yè)務，就是行紀經(jīng)紀人以自己的名義進行的商務活動。

在農(nóng)村的行紀活動中，代購代銷、委托購銷和產(chǎn)品運銷等行紀紀營形式較為普遍。由于農(nóng)村以戶為單位的生產(chǎn)特點，單獨農(nóng)戶難以有較大的生產(chǎn)規(guī)模，因此以行紀的形式與數(shù)量眾多的農(nóng)戶確立委任關(guān)系，以行紀經(jīng)紀人的名義對外統(tǒng)一經(jīng)營，是農(nóng)村行紀經(jīng)紀人提升競爭優(yōu)勢，搞活農(nóng)產(chǎn)品銷售的有效做法。

第三，行紀經(jīng)紀人的交易決策應為委托人的利益計算。在行紀這種委任關(guān)系中，所發(fā)生的權(quán)利義務最終要歸屬于委托人，因此，行紀經(jīng)紀人在為與第三人的交易作決策時，要審慎計算委托人的利益。根據(jù)我國《合同法》第418條規(guī)定：“行紀人低于委托人指定的價格賣出或者高于委托人指定的價格買入的，應當經(jīng)委托人同意。未經(jīng)委托人同意，行紀人補償其差額的，該買賣對委托人發(fā)生效力”。

行經(jīng)人高于委托人指定的價格賣出或者低于委托人指定的價格買入的，可以按照約定增加報酬。沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，該利益屬于委托人。

第四，行紀經(jīng)紀人按照委托人的指示采購和銷售的物品，其所有權(quán)歸委托人。

第五，行紀經(jīng)紀人自己承擔交易行為所產(chǎn)生法律后果。在行紀委任關(guān)系中，行紀人與第三人訂立合同的，行紀人對該合同直接享有權(quán)利、承擔義務。第三人不履行義務致使委托人受到損害的，行紀人應當承擔損害賠償責任，但行紀人與委托人另有約定的除外。

需要強調(diào)的是國家實行特許經(jīng)營的商品和服務在未經(jīng)許可的情況下，經(jīng)紀人不得以行紀的方式開展經(jīng)紀活動。

三、代理：代理又可分為法定代理、指定代理和委托代理，經(jīng)紀人一般適用委托代理的形式。委托代理是經(jīng)紀人業(yè)務中最為普遍的形式，農(nóng)村經(jīng)紀人在許多情況下都是以委托代理的方式進行。代理是指經(jīng)紀人接受委托人的委托，以委托人的名義，在約定的范圍內(nèi)處理委托事務，委托人向經(jīng)紀人支付服務報酬。

代理經(jīng)紀人在委托范圍內(nèi)對代理的事務不承擔法律責任，責任是由委托人自己來承擔。

委托代理合同的主要法律特征：

第一，委托代理關(guān)系的確立以委托人與受托人之間的相互信任為前提。

委托人要承擔受托人依委托授權(quán)所進行的民事活動的后果，所以委托人對受托人的選任，是以他對受托人的辦事能力和信譽的了解，相信受托人能夠處理好委托的事務為前提的。受托人愿意接受委托，也是基于為委托人服務的自愿以及對自己辦事能力的自信。所以，在委托代理關(guān)系中，如果任何一方不再相信對方，都可以解除或終止委托代理關(guān)系。

第二，委托代理合同的內(nèi)容是由受托人用委托人的名義和費用處理或管理委托人的事務。

委托代理是一種典型的提供服務的合同。委托合同訂立后，代理經(jīng)紀人在委托的權(quán)限內(nèi)辦理受托人的事務應以委托人的名義進行，其后果直接由委托人承擔。代理經(jīng)紀人即受托人，在委托權(quán)限內(nèi)所實施的行為，等同于委托人自己的行為，受托人辦理受托事務的費用也由委托人承擔。

第三，委托代理合同為諾成合同。

委托代理合同自雙方當事人意思表示一致時，即可成立并生效，不以物的交付或當事人實際履行為合同成立生效的要件。

第四，委托代理合同為不要式合同。

當事人訂立委托代理合同可以根據(jù)實際情況選擇口頭、書面或其他適法形式。從這個意義上說，委托代理合同為不要式合同。經(jīng)紀人在與當事人訂立委托代理合同時，依有關(guān)規(guī)定應采用書面的合同形式。

第五，委托代理合同關(guān)系中，受托人依委托所進行的民事活動的后果由委托人承擔。

居間、行紀、代理是經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)的主要三種經(jīng)紀方式。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和科學技術(shù)的進步，經(jīng)紀人的活動方式也在不斷變化。互聯(lián)網(wǎng)、電子商務等新工具、新技術(shù)的出現(xiàn)，無疑為經(jīng)紀人的事業(yè)帶來了嶄新的空間。網(wǎng)絡咨詢服務、搜索引擎等現(xiàn)代技術(shù)的應運和普及，正在使傳統(tǒng)的經(jīng)紀方式發(fā)生革命性的變化。經(jīng)紀人正在突破一對一的經(jīng)紀活動方式，通過網(wǎng)絡技術(shù)他們可以同時與更多的委托人建立關(guān)系，為更多的客戶提供中介服務。

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（責任編輯：何以笙簫默）

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