為了幫助廣大的考生系統(tǒng)的復習房產(chǎn)經(jīng)紀人考試的知識點，本文將針對房產(chǎn)經(jīng)紀人制度與政策考試第五章考點進行詳細的講解，希望對您參加本次考試有所幫助，并在此預祝您金榜題名！

例題1：按《合同法》規(guī)定，房屋租賃期限( )。（2008年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題）

A．不得超過10年 B．不得超過15年

C．不得超過20年 D．不受限制

答案：C

解析：《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。

3．租賃用途

是指房屋租賃合同中規(guī)定的出租房屋的使用性質。承租人應當按照租賃合同規(guī)定的使用性質使用房屋，不得變更使用用途，確需變動的，應當征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同；承租人與第三者互換房屋時，應當事先征得出租人的同意，出租人應當支持承租人的合理要求。換房后，原租賃合同即行終止，新的承租人應與出租人另行簽訂租賃合同。

租金及交付方式。租金標準是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要原因。因此，它也是加強租賃管理的重點之一。租賃合同應當明確約定租金標準及支付方式。同時租金標準必須符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定。出租人除收取房租外，不得收取其他費用。承租人應當按照合同約定交納租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖欠租金，出租人有權收取滯納金。

房屋的修繕責任。出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。不及時修復致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財產(chǎn)損失或者人身傷害的，應當由出租人承擔賠償責任。租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。房屋修繕責任人對房屋及其設備應當及時、認真地檢查、修繕，保證房屋的使用安全。房屋修繕責任人對形成租賃關系的房屋確實無力修繕的，可以與另一方當事人合修，責任人因此付出的修繕費用，可以折抵租金或由出租人分期償還。

4．租賃合同的終止

租賃合同一經(jīng)簽訂，租賃雙方必須嚴格遵守。合法租賃合同的終止一般有兩種情況：一是合同的自然終止，二是人為終止。自然終止主要包括：

(1)租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應在租賃期限屆滿前3個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同；

(2)符合法律規(guī)定或合同約定可以解除合同條款的；

(3)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；

因上述原因終止租賃合同的，使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的外，應當由責任方負責賠償。

例題：房屋租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應在租賃期限屆滿前( )個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂房屋租賃合同。(2006年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)

A．0．5 B．1 C．2 D．3

答案：D

解析：租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應在租賃期限屆滿前3個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。

人為終止主要是指由于租賃雙方人為的因素而使租賃合同終止。一般包括無效合同的終止和由于租賃雙方在租賃過程中的人為因素而使合同終止。對于無效合同的終止，《合同法》中有明確的規(guī)定，不再贅述。由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形主要有：

(1)將承租的房屋擅自轉租的；

(2)將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或私自調換使用的；

(3)將承租的房屋擅自拆改結構或改變承租房屋使用用途的；

(4)無正當理由，拖欠房租6個月以上的；

(5)公有住宅用房無正當理由閑置6個月以上的；

(6)承租人利用承租的房屋從事非法活動的；

(7)故意損壞房屋的；

(8)法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以收回的。

發(fā)生上述行為，出租人除終止租賃合同，收回房屋外，還可索賠由此造成的損失。

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（責任編輯：中大編輯）

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