為了幫助廣大的考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試的知識(shí)點(diǎn)，本文將主要針對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策考試第七章考點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)的講解，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助，并在此預(yù)祝您金榜題名！

例題：業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起( )日內(nèi)組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

A．15 B．25 C．20 D．30

答案：D

解析：業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30 內(nèi)組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

3．業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)

業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)，一般一年召開(kāi)一次。經(jīng)20％以上的業(yè)主提議或發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

4．業(yè)主共同決定的事項(xiàng)

下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

(1)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

(3)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

(5)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定第(5)項(xiàng)和第(6)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

《物權(quán)法》規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：①制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；②制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；③選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員成員；④選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；⑤籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；⑥改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；⑦有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第⑤項(xiàng)和第⑥項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)共有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

(三)業(yè)主委員會(huì)

1．業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)、地位和職責(zé)

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主決策機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)分離，業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)監(jiān)督管理。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)的宗旨是代表本物業(yè)的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)合理、安全地使用，維護(hù)本物業(yè)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。

2．業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在首次會(huì)議召開(kāi)時(shí)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，人數(shù)為5～11名的單數(shù)。業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力和必要工作時(shí)間的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處和區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人，副主任1-2人。

3．業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行的職責(zé)

(1)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

(3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

(4)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

(5)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

(四)管理規(guī)約

管理規(guī)約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)。它是由全體業(yè)主承諾共同訂立的，對(duì)全體業(yè)主(也包括物業(yè)使用人)有共同約束力。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的公共利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約是物業(yè)管理中的一個(gè)重要的基礎(chǔ)性文件。它一般是依據(jù)政府制定的示范文本，結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)生效。在第一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之前，最初的管理規(guī)約可由建設(shè)單位依據(jù)政府制定的示范文本代為擬定，提交第一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論通過(guò)，并經(jīng)業(yè)主簽字后生效。以后根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行的修訂則只需業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)即生效。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

(五)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則由業(yè)主經(jīng)過(guò)民主協(xié)商和表決通過(guò)，約定業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是《物業(yè)管理?xiàng)l例》中首次提出的。它的制定原則基于物業(yè)管理的"業(yè)主自治"。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是每一個(gè)業(yè)主通過(guò)民主的程序和方法參與物業(yè)管理并正確行使自己權(quán)利的必要條件，它規(guī)定了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)中重要事項(xiàng)的運(yùn)作方式和運(yùn)作規(guī)則。

對(duì)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，有兩點(diǎn)需提請(qǐng)注意：一是議事規(guī)則中的任何規(guī)定不得違反國(guó)家相關(guān)的法律、法規(guī)；二是議事規(guī)則必須在首次業(yè)主大會(huì)上最先討論和通過(guò)，然后才能按此議事規(guī)則討論決定其他問(wèn)題。

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