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[例5-1] 某成片荒地面積2平方公里,取得該荒地的代價(jià)為1.2億元,將其開發(fā)成“五通一千”熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.5億元,開發(fā)期為3年,貸款年利率為8%,銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的2%、5.5%和10%,開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)(假設(shè)開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入)
[解] 求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價(jià)的過程如下:
該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=取得該荒地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+總銷售費(fèi)用+總銷售稅費(fèi)+ 總開發(fā)利潤=取得該荒地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)×銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率
得出:
該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=(取得該荒地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息)/1-銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率
該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)=(取得該荒地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息)/(1-銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率)×可轉(zhuǎn)讓熟地面積 =(取得該荒地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用十總投資利息)/(1-銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤的比率)×可轉(zhuǎn)讓熟地面積比率×該荒地總面積=436(元/㎡)
3.適用于新建房地產(chǎn)的基本公式
在新建房地的情況下,成本法的基本公式為:
新建房地價(jià)格=土地得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
在新建建筑物的情況下,上述公式中不含土地取得成本、土地開發(fā)成本及應(yīng)歸屬于土地的管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤,即:
新建建筑物價(jià)格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況,對(duì)上述公式進(jìn)行具體化。
4.適用于舊房地產(chǎn)的基本公式
在舊房地的情況下,成本法的基本公式為:
舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物重新購建價(jià)格
在上式中,必要時(shí)還應(yīng)扣除由于舊建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值減損。
在舊建筑物的情況下,成本法的基本公式為:
舊建筑物價(jià)格=建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物的折舊
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