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2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)輔導(dǎo)7

發(fā)表時(shí)間:2011/5/3 17:57:29 來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試課程,全面的了解房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試教材的相關(guān)重點(diǎn),小編特編輯匯總了2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試相關(guān)知識(shí)的輔導(dǎo)資料,希望對(duì)您參加本次考試有所幫助!

☆☆☆☆考點(diǎn)23:

任何一項(xiàng)理性的投資在事前都應(yīng)經(jīng)過(guò)3個(gè)階段:

1.投資機(jī)會(huì)尋找;

2.投資機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)(又稱(chēng)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)、投資方案評(píng)價(jià));

3.投資機(jī)會(huì)選擇(又稱(chēng)投資決策,其結(jié)果為投資和不投資兩種)。

其中,投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是最重要的環(huán)節(jié)之一,它為投資決策提供依據(jù)。

投資既要獲取收益,又要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。所謂風(fēng)險(xiǎn),是指投資收益的不確定性,即投資的結(jié)果可能盈利較多,也可能盈利較少,甚至?xí)刑潛p。任何一項(xiàng)投資都包含著收益和風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)基本因素。這兩個(gè)因素又可歸納為3個(gè)方面:

1.預(yù)期收益的大小;

2.預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間;

3.預(yù)期收益獲取的可靠性(又稱(chēng)安全性、確定性、可能性、穩(wěn)定性等)。

風(fēng)險(xiǎn)分析包括風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和它所產(chǎn)生的后果大小兩個(gè)方面。具體來(lái)說(shuō),如果風(fēng)險(xiǎn)一定,投資者會(huì)選擇收益最高的;如果收益一定,投資者會(huì)選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的。高風(fēng)險(xiǎn)要求有高收益——投資者希望取得較高的預(yù)期收益,作為其冒較大風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。

根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)偏好,可以將投資者分為3類(lèi):

1.投機(jī)型的投資者,如通常所說(shuō)的冒險(xiǎn)家、賭徒。

2.保守型的投資者,如通常所說(shuō)的膽小鬼。

3.普通投資者,大多數(shù)投資者屬于這一類(lèi)。

☆考點(diǎn)24:

成交價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)成交價(jià),是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。

理解成交價(jià)格,還應(yīng)對(duì)其形成機(jī)制,即賣(mài)價(jià)、買(mǎi)價(jià)、成交價(jià)三者的關(guān)系有所了解:

1.賣(mài)價(jià)是站在賣(mài)者的角度,指賣(mài)者出售房地產(chǎn)時(shí)所愿意接受的價(jià)格。

2.買(mǎi)價(jià)是站在買(mǎi)者的角度,指買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)所愿意支付的價(jià)格。

3.賣(mài)價(jià)和買(mǎi)價(jià)都只是買(mǎi)賣(mài)雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格。

市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格,是該類(lèi)房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。

理論價(jià)格是真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。

在正常市場(chǎng)或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下,市場(chǎng)價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合,圍繞著理論價(jià)格上下波動(dòng),不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。但在投機(jī)心態(tài)驅(qū)使和非理性預(yù)期下,產(chǎn)生許多虛假需求,可能使市場(chǎng)價(jià)格脫離理論價(jià)格,如在泡沫經(jīng)濟(jì)下形成的畸高價(jià)格

☆考點(diǎn)25:

復(fù)利是指以上一期的利息加上本金為基數(shù)計(jì)算當(dāng)期利息的方法。在復(fù)利計(jì)息的情況下,不僅本金要計(jì)算利息,利息也要計(jì)算利息,即通常所說(shuō)的“利滾利”。

復(fù)利的本利和計(jì)算公式為:F=P(1+i)n

復(fù)利的總利息計(jì)算公式為:I=P[(l+i)n-1]

☆考點(diǎn)26:

單利與復(fù)利的換算(單利與復(fù)利的可比性);

在本金相等、計(jì)息的周期數(shù)相同時(shí),如果利率相同,則通常情況下(計(jì)息的周期數(shù)大于1)單利計(jì)息的利息少,復(fù)利計(jì)息的利息多;如果要使單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息兩不吃虧,則兩者的利率應(yīng)有所不同,其中單利的利率應(yīng)高一些,復(fù)利的利率應(yīng)低一些。

由于通常情況下單利存款(定期)在存款期間不能隨意提取,流動(dòng)性相對(duì)較差,因此,為支付流動(dòng)性補(bǔ)償,實(shí)際上的單利利率還應(yīng)比上述計(jì)算出的單利利率高一些。

弄清了單利與復(fù)利的關(guān)系后,可知單利與復(fù)利并沒(méi)有實(shí)質(zhì)上的區(qū)別,只是表達(dá)方式上的不同而已。利息計(jì)算本質(zhì)上都是復(fù)利(否則可在每一計(jì)息周期結(jié)束時(shí)將本利一起取出后再存入),采取單利方式只是為了實(shí)際計(jì)算上的方便。

☆考點(diǎn)27:

以一年為計(jì)息基礎(chǔ),名義利率等于每一計(jì)息期的利率與每年的計(jì)息期數(shù)的乘積。它是采用單利的計(jì)算方法,把各種不同計(jì)息期的利率換算為一年為計(jì)息期的利率。名義利率是指在一個(gè)度量期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)多次利息的利率。名義利率下的本利和計(jì)算公式為:

F=P(1+r/m)n×m

式中 F—第 n 期期末的本利和;P—本金;r—名義年利率;m—計(jì)息m次;n—計(jì)算期。

☆☆☆☆☆考點(diǎn)28:

名義利率與實(shí)際利率的換算;

名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系,可以通過(guò)下列公式換算:i=(1+r/m)m-1

式中 i—實(shí)際利率;r—名義利率;m—計(jì)息m次。

☆☆考點(diǎn)29:

現(xiàn)值+復(fù)利利息=將來(lái)值

☆☆考點(diǎn)30:

資金時(shí)間價(jià)值換算中的假設(shè)條件;

1.資金時(shí)間價(jià)值換算中采用的是復(fù)利。

2.利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期一致,為年。

3.本年的年末為下一后的年初。

4.現(xiàn)值P是在當(dāng)前年度開(kāi)始時(shí)發(fā)生的。

5.將來(lái)值F是在當(dāng)前以后的第n年年末發(fā)生的。

6.年金A是在每年年末發(fā)生的。

7.第一個(gè)等差額G和增長(zhǎng)率s是在第二年年末發(fā)生的。

☆考點(diǎn)31:

現(xiàn)值與將來(lái)值換算:F=P(1+i) n 式中的(1+i)n稱(chēng)為“一次支付終值系數(shù)”,通常用(F/P,i,n)來(lái)表示。

☆考點(diǎn)32:

原始價(jià)值簡(jiǎn)稱(chēng)原值、原價(jià),也稱(chēng)歷史成本、原始購(gòu)置成本,是一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初購(gòu)置時(shí)的價(jià)格或發(fā)生的支出。

賬面價(jià)值又稱(chēng)賬面凈值、折余價(jià)值,是該資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已提折舊后的余額。

原始價(jià)值是始終不變的;賬面價(jià)值是隨時(shí)間的推移而減少的。市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而變化的,有時(shí)高,有時(shí)低。市場(chǎng)價(jià)值很少等于賬面價(jià)值。房地產(chǎn)由于具有保值增值性,通常雖然經(jīng)過(guò)了若干年的使用,但其市場(chǎng)價(jià)值有時(shí)還比過(guò)去的購(gòu)置價(jià)格高出很多。

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