為了幫助廣大的考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試的知識(shí)點(diǎn)，本文將針對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策考試第九章考點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)的講解，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助，并在此預(yù)祝您金榜題名！

第九章 房地產(chǎn)稅收制度與政策

一、內(nèi)容提要：

1、稅收制度概述

2、房產(chǎn)稅

3、城鎮(zhèn)土地使用稅

4、土地增值稅

二、考試目的和考試要求

本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等各種房地產(chǎn)行業(yè)的稅收的了解、熟悉與掌握情況。本講的考試基本要求包含：

1．熟悉稅收制度；

2．掌握房產(chǎn)稅；

3．了解城鎮(zhèn)土地使用稅；

4．掌握土地增值稅。

第一節(jié) 稅收制度概述

一、稅收的概念及特征

(一)概念

稅收是國家憑借政治權(quán)力，按照法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，無償?shù)厝〉秘?cái)政收入的一種手段。

(二)特征

(1)強(qiáng)制性：根據(jù)法律的規(guī)定，國家以社會(huì)管理者的身份，對(duì)所有的納稅人強(qiáng)制性征稅，納稅人不得以任何理由抗拒國家稅收。

(2)無償性：國家取得稅收，對(duì)具體納稅人既不需要直接償還，也不需要支付任何形式的報(bào)酬。它是稅收的關(guān)鍵特征。

(3)固定性：國家征稅必須通過法律形式，事先規(guī)定納稅人、課稅對(duì)象和稅率。它是稅收區(qū)別于其他財(cái)政收入形式的重要特征。

例題：稅收的特征有( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

A．強(qiáng)制性 B．無償性 C．固定性 D．多樣性 E．不變性

答案：ABC

解析：稅收的特征是強(qiáng)制性、無償性和固定性。

二、稅收制度及構(gòu)成要素

稅收制度構(gòu)成要素有納稅人、課稅對(duì)象、稅率、附加、加成和減免、違章處理等。

(1)納稅人：是稅法規(guī)定的直接負(fù)有納稅義務(wù)的單位和個(gè)人

納稅人和負(fù)稅人的區(qū)別：納稅人是直接向國家繳納稅款的單位和個(gè)人；負(fù)稅人是實(shí)際負(fù)擔(dān)稅款的單位和個(gè)人。

(2)課稅對(duì)象：又稱征稅對(duì)象，是稅法規(guī)定的課稅目的物，即確定對(duì)什么事物征稅。

課稅對(duì)象是確定征稅范圍的主要界限，也是區(qū)別不同稅種的主要標(biāo)志。根據(jù)課稅對(duì)象性質(zhì)的不同，全部稅種可分為5大類：流轉(zhuǎn)稅、收益稅、財(cái)產(chǎn)稅、資源稅和行為目的稅。

例題：將稅種分為流轉(zhuǎn)稅、收益稅、財(cái)產(chǎn)稅、資源稅和行為目的稅，是依據(jù)( )不同來劃分的。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

A．課稅主體 B．課稅對(duì)象 C．稅基 D．稅率

答案：B

解析：課稅對(duì)象是確定征稅范圍的主要界限，也是區(qū)別不同稅種的主要標(biāo)志。根據(jù)課稅對(duì)象性質(zhì)的不同，全部稅種可分為五大類：流轉(zhuǎn)稅、收益稅、財(cái)產(chǎn)稅、資源稅和行為目的稅。

(3)稅率：據(jù)以計(jì)算應(yīng)納稅額的比率，即課稅對(duì)象的征收比例。它是稅收制度和政策的中心環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到國家財(cái)政收入和納稅人的負(fù)擔(dān)。我國現(xiàn)行的稅率形式有比例稅率、累進(jìn)稅率、定額稅率三種。

注：比例稅率是稅率的一種形式，即對(duì)同一課稅對(duì)象，不論其數(shù)額大小，統(tǒng)一按一個(gè)比例征稅，同一課稅對(duì)象的不同納稅人稅負(fù)相同。如契稅的稅率為3％～5％。房產(chǎn)稅采用比例稅率，按房產(chǎn)余值計(jì)征的，稅率為1．2％；按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12％。

定額稅率是從量計(jì)稅時(shí)按照計(jì)稅依據(jù)的計(jì)量單位直接規(guī)定的應(yīng)納稅額，又稱稅額標(biāo)準(zhǔn)。定額稅率主要有4種表現(xiàn)形式：第一種是地區(qū)差別定額稅率。第二種是分類分級(jí)定額稅率。第三種是幅度定額稅率。第四種是地區(qū)差別、分類分級(jí)和幅度相結(jié)合的定額稅率，即對(duì)同一征稅對(duì)象按照地區(qū)差別或者分類分級(jí)實(shí)行有幅度的定額稅率，如城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅就是采用這種稅率。

累進(jìn)稅率，是指隨著征稅對(duì)象的數(shù)額由低到高逐級(jí)增加，所適用的稅率也隨之逐級(jí)提高的稅率。即按征稅對(duì)象數(shù)額的大小劃分若干等級(jí)，由低到高規(guī)定相應(yīng)的稅率，征稅對(duì)象數(shù)額越大，適用的稅率越高，反之則相反。累進(jìn)稅率又分為全額累進(jìn)稅率，超額累進(jìn)稅率，全率累進(jìn)稅率和超率累進(jìn)稅率四種。如土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率。

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