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2011房地經(jīng)紀(jì)人考試考點(diǎn)精講71

發(fā)表時(shí)間:2011/3/21 11:27:00 來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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房地產(chǎn)貸款相關(guān)知識(shí)

(一)房地產(chǎn)貸款的定義

房地產(chǎn)貸款是指貸款的用途是房地產(chǎn)或以房地產(chǎn)作擔(dān)保的貸款。關(guān)于房地產(chǎn)貸款的概念可以從兩個(gè)角度來(lái)表述。一是貸款的用途是房地產(chǎn)的貸款,如將貸款用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或房屋改造、修繕,用于購(gòu)買房地產(chǎn)(其中典型的是城鎮(zhèn)居民購(gòu)買商品住房),用于租用房地產(chǎn)(但比較少見(jiàn))。二是指以房地產(chǎn)作擔(dān)保的貸款,具體為房地產(chǎn)抵押貸款,該貸款可能用于房地產(chǎn),也可能用于其他方面,如某公司以房地產(chǎn)作抵押向銀行貸款,用該貸款購(gòu)買煤炭。典型的房地產(chǎn)貸款是兩者兼而有之的貸款,即這種貸款既用于房地產(chǎn),又以房地產(chǎn)作擔(dān)保。

目前,通常是從第一個(gè)角度來(lái)定義房地產(chǎn)貸款的,例如中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)2004年8月30日發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》的定義是:“房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)活動(dòng)有關(guān)的貸款。”

(二)房地產(chǎn)貸款的種類

房地產(chǎn)貸款按貸款對(duì)象及用途,可分為土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款;按貸款保證方式,可分為信用貸款和擔(dān)保貸款;按貸款利率是否變化,可分為固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款;按貸款期限長(zhǎng)短,可分為短期貸款、中期貸款和長(zhǎng)期貸款;按貸款風(fēng)險(xiǎn)的承受對(duì)象,可分自營(yíng)性貸款和委托性貸款。

1.土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款和商業(yè)用房貸款

土地儲(chǔ)備貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開(kāi)發(fā)、整理的貸款。土地儲(chǔ)備貸款的借款人僅限于負(fù)責(zé)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)、建造向市場(chǎng)銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。

個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買、建造和大修理各類型住房的貸款。

商業(yè)用房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)置、建造和大修理以商業(yè)為用途的各類型房產(chǎn)的貸款。

2.信用貸款和擔(dān)保貸款

信用貸款是指以借款人的信譽(yù)發(fā)放的貸款。

擔(dān)保貸款又可分為保證貸款、抵押貸款和質(zhì)押貸款。

保證貸款是指由第三人提供保證發(fā)放的貸款。保證是指保證人和債權(quán)人約定,當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),保證人按照約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任的行為。

抵押貸款主要是房地產(chǎn)抵押貸款。房地產(chǎn)抵押貸款是指以房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。房地產(chǎn)抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向債權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保,在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),債權(quán)人就該房地產(chǎn)的變價(jià)款優(yōu)先受償。在房地產(chǎn)抵押貸款中,借款人為債務(wù)人,貸款人為債權(quán)人;債權(quán)人同時(shí)也是抵押權(quán)人,但債務(wù)人不一定是抵押人。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人其他組織抵押人是指將其依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人,作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。房地產(chǎn)抵押,可分為房屋所有權(quán)抵押、土地使用權(quán)抵押;預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押、在建工程抵押。在預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押中,典型的是預(yù)購(gòu)商品住宅貸款抵押,又稱住房抵押貸款。

質(zhì)押貸款是指以債務(wù)人或者第三人的動(dòng)產(chǎn)或匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單、依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票等權(quán)利作質(zhì)押發(fā)放的貸款。

在房地產(chǎn)貸款中,房地產(chǎn)抵押貸款是最主要的貸款形式。

題目:按貸款方式的不同,房地產(chǎn)貸款可分為(    )。

A.保證貸款

B.抵押貸款

C.質(zhì)押貸款

D.消費(fèi)貸款

E.信用貸款

答案:(ABCE  )

3.固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款

固定利率貸款是事先確定貸款利率,貸款利率在整個(gè)貸款期限內(nèi)都固定不變的貸款。采用固定利率貸款時(shí),在整個(gè)貸款期限內(nèi),

貸款利率不受未來(lái)市場(chǎng)利率變化的影響,償還貸款的方式和期限通常也是固定不變的。

為了防范和化解利率風(fēng)險(xiǎn),出現(xiàn)了浮動(dòng)利率貸款。其中的一種浮動(dòng)利率貸款是根據(jù)市場(chǎng)利率指標(biāo),按照借貸雙方約定的條件,調(diào)整貸款利率和還款方式的貸款。浮動(dòng)利率貸款雖然可以避免利率風(fēng)險(xiǎn),但借款人卻無(wú)法知道未來(lái)的具體利息支出情況。

4.短期貸款、中期貸款和長(zhǎng)期貸款

短期貸款是指貸款期限在一年以內(nèi)(含一年)的貸款。

中期貸款是指貸款期限在一年以上、五年以下(含五年)的貸款。

長(zhǎng)期貸款是指貸款期限在五年以上(不含五年)的貸款。

5.自營(yíng)性貸款和委托性貸款

題目:下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的說(shuō)法中,正確的有(    )。(2003年試題)

A.借款人一定是債務(wù)人

B.貸款人一定是債權(quán)人

C.債務(wù)人一定是抵押權(quán)人

D.債務(wù)人一定是抵押人

E.債務(wù)人不一定是抵押人

答案:(ABCE)

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