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2011房地經(jīng)紀(jì)人考試考點精講58

發(fā)表時間:2011/3/17 16:28:03 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試課程,全面的了解房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試教材的相關(guān)重點,小編特編輯匯總了2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試相關(guān)知識的模擬試題,希望對您參加本次考試有所幫助!

資金的時間價值和房地產(chǎn)投資分析

一、內(nèi)容提要:本講主要講述了資金時間價值的觀念及資金等值計算的原理和方法,房地產(chǎn)投資的概念及房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)和方法等內(nèi)容。

二、重點、難點

大綱要求:掌握資金的時間價值的概念、單利和復(fù)利的概念及計算、名義利率和實際利率的概念及計算,資金時間價值的換算

熟悉房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價

三、資金的時間價值

資金時間價值的觀念及資金等值計算的原理和方法,是房地產(chǎn)投資分析、估價、計算貸款償還額等所必需的基礎(chǔ)知識和基本技能。

四、資金時間價值的概念及存在原因

資金的時間價值又稱貨幣的時間價值,其核心思想是現(xiàn)在的資金比將來的資金有更高的價值;或者通俗地說,現(xiàn)在的錢比將來的錢更值錢。

從經(jīng)濟(jì)理論上講,資金存在時間價值的原因主要有下列幾個

1.資金增值。把資金投入到生產(chǎn)或流通領(lǐng)域后,它會隨著時間的推移而產(chǎn)生增值。

2.機(jī)會成本。機(jī)會成本(其他投資機(jī)會的相對吸引力)是指在互斥的選擇中,選擇其中一個而非另一個時所放棄的收益?;蛘哒f,稀缺的資源被用于某一種用途意味著它不能被用于其他用途。因此,當(dāng)我們考慮使用某一資源時,應(yīng)當(dāng)考慮它的第二種最好的用途。資金是一種稀缺的資源,根據(jù)機(jī)會成本的概念,資金被占用之后就失去了獲得其他收益的機(jī)會。

3.承擔(dān)風(fēng)險。收到資金的不確定性通常隨著收款日期的推遠(yuǎn)而增加,即未來得到錢不如現(xiàn)在就立即得到錢保險,俗話說“多得不如現(xiàn)得”就是其反映。

4.通貨膨脹?,F(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)一般是通貨膨脹的。通貨膨脹是指商品和服務(wù)的貨幣價格總水平的持續(xù)上漲現(xiàn)象,或者簡單地說,是物價的持續(xù)普遍上漲。當(dāng)說某項投資是保值性的,則意味著它能抵抗通貨膨脹,即投入的資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度。具體地說,就是能保證投資一段時間后所抽回的資金,完全能購買到當(dāng)初的投資額可以購買到的同等商品或服務(wù)。

五、單利和復(fù)利

(一)利息和利率的概念

資金的時間價值是同量資金在兩個不同時點的價值之差,用絕對量來反映為“利息”,用相對量來反映為“利息率”

利息從貸款人的角度來說,是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報酬;從借款人的角度來說,是借款人使用他人的資金所支付的成本。利率是指單位時間內(nèi)的利息與本金的比率,即:計算利息的單位時間稱為計息周期。計息周期可以是年、半年、季、月、周或天等,但通常為年。習(xí)慣上按照計算利息的時間單位,將利率分為年利率、月利率、日利率等。年利率一般按本金的百分之幾來表示,月利率一般按本金的千分之幾來表示,日利率一般按本金的萬分之幾來表示。計算利息的方式有單利和復(fù)利兩種。

(二)單利的計算

單利是指每期均按本金計算利息,即只有本金計算利息,本金所產(chǎn)生的利息不計算利息。在單利計息的情況下,每期的利息是個常數(shù)。

如果用P表示本金,i表示利率,n表示計息的周期數(shù),I表示總利息,F(xiàn)表示計息期末的本利和,則有:

I=P×i×n

F=P(1+i×n)

例1—1:將1000元錢存入銀行2年,銀行2年期存款的單利年利率為6%,則到期時:

I=P×i×n

=1000×6%×2

=120(元)

F=P(1+i×n)

=1000×(1+6%×2)

=1120(元)

題目:在互斥的選擇中,選擇其中一個而非另一個時所放棄的收益稱作:(    )。

A.資金增值

B.承擔(dān)風(fēng)險

c.通貨膨脹

D.機(jī)會成本

答案:( D)

(三)復(fù)利的計算

在復(fù)利計息的情況下,不僅本金要計算利息,利息也要計算利息,即通常所說的“利滾利”。

復(fù)利的本利和計算公式為:

F=P(1+i)N

復(fù)利的總利息計算公式為:

J=P[(1+i)N-1]

例l一2:將1000元錢存入銀行2年,銀行存款的復(fù)利年利率為6% ,則2年后:

F=P(1+i)N

=1000×(1+6%)2

=1123.6(元)

I=P[(1+i)N-1]

=1000×[(1+6%)2- 1]

=123.6(元)

與例1—1比較,利息多了3.6元。

(四)單利與復(fù)利的換算(單利與復(fù)利的可比性)

由上不難看出,在本金相等、計息的周期數(shù)相同時,如果利率相同,則通常情況下(計息的周期數(shù)大于1)單利計息的利息少,復(fù)利計息的利息多;如果要使單利計息與復(fù)利計息兩不吃虧,則兩者的利率應(yīng)有所不同,其中單利的利率應(yīng)高一些,復(fù)利的利率應(yīng)低一些。假設(shè)i1為單利利率,i2為復(fù)利利率,并令n期末時單利計息與復(fù)利計息的本利和相等,即通過

P(1+i1×n)=P(1+i2)N可以得出單利計息與復(fù)利計息兩不吃虧的利率關(guān)系如下:

i1 =(1+i2)N-1/ n

弄清了單利與復(fù)利的關(guān)系后,可知單利與復(fù)利并沒有實質(zhì)上的區(qū)別,只是表達(dá)方式上的不同而已。利息計算本質(zhì)上都是復(fù)利。

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