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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)2012年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試課程, 全面的了解2012年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試教材的相關(guān)重點(diǎn),小編特編 輯匯總了2012年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試相關(guān)知識的輔導(dǎo)資料 ,希望對您參加本次考試有所幫助!
三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照一定的程序,經(jīng)房地產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)手續(xù)后,方可交易過戶?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序做了如下規(guī)定:
(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同;
(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請,并申報成交價格;
(3)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查,并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù),7日內(nèi)未做書面答復(fù)的,視為同意受理;
(4)房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格,并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估;
(5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi);
(6)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù),核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。
此外,凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉(zhuǎn)移登記,然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。
例題:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后( )日內(nèi),向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請,并申報成交價格。
A.15
B.30
C.60
D.90
答案:D
解析:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請,并申報成交價格。
四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確雙方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的書面協(xié)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。合同的內(nèi)容由當(dāng)事人協(xié)商擬定,一般應(yīng)包括;
(1)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所及聯(lián)系方式;
(2)房地產(chǎn)權(quán)屬證書的名稱和編號;
(3)房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限;
(4)土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限;
(5)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì);
(6)成交價格及支付方式;
(7)房地產(chǎn)交付使用的時間;
(8)違約責(zé)任;
(9)雙方約定的其他事項。
例題:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)( )。 (2001年房地產(chǎn)估價師制度試題)
A.簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同
B.向縣級以上政府規(guī)定的部門申報成交價
C. 到工商管理部門辦理轉(zhuǎn)讓合同登記手續(xù)
D.到土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)
E.到房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記
答案:ABDE
解析:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,當(dāng)事人不用到工商管理部門辦理轉(zhuǎn)讓合同登記手續(xù)。
五、以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,受讓人所取得的建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利、義務(wù)范圍應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人所原有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)范圍相一致。轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利、義務(wù)是由建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同載明的,因此,該出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移給新的受讓人。以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán),在土地使用期限屆滿前可以在不同土地使用者之間自由轉(zhuǎn)讓,但無論轉(zhuǎn)讓幾次,原建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人,其實際使用年限不是出讓合同約定的年限,而是出讓合同約定的年限減去該宗土地使用權(quán)已使用年限后的剩余年限。例如土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為50年,原土地使用者使用10年后轉(zhuǎn)讓,受讓人的使用年限只有40年。
以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,受讓人擬改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的,必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
例題1:甲公司獲得某商業(yè)用地的土地使用權(quán)用來建造商場,土地使用年限為法定最高年限,建造期2年,投入使用13年后轉(zhuǎn)讓給乙公司,則乙公司取得的該宗土地的使用年限是( )年。(2007年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)
A.25
B.27
C.35
D.38
答案:A
解析:以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人,其實際使用年限不是出讓合同約定的年限,而是出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。40-2-13=25年。
六、以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
我國城市市區(qū)土地屬于國家所有,這一點(diǎn)早在1982年修改《憲法》時已經(jīng)明確,但國有土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn),還需要一個較長的過程。
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