(一) 某房地產開發(fā)公司給某項目定位單身白領公寓，考慮到項目規(guī)模較小，并且所處片區(qū)不屬于當前的熱賣區(qū)，公司準備大力宣傳規(guī)劃即將建設的商圈來吸引客戶關注，并希望通過強勁的營銷迅速打開局面，定價策略擬采用低開高走的策略。項目銷售以后，銷售情況良好，但是一個月后銷售量急劇下降，公司管理層馬上召開緊急會議，研究原因及對策。試分析：

81.在本項目定位中采用的SWOT分析的行動對策主要是(　)。

A.WT對策 　B.WO對策 　C.ST對策 　D.SO對策

答案：B

解析：最小與最大對策(WO對策)，即著重考慮劣勢因素和機會因素，目的是努力使劣勢影響趨于最小，使機會趨于最大，劣勢不成為機會的障礙。W(劣勢)：項目規(guī)模小，所處片區(qū)不是當前熱賣區(qū);O(機會)：即將建設的商圈會吸引客戶關注。

82.銷售量下降的原因可能有(　)。

A.競爭樓盤出現 B.廣告支出減少 　C.市場定位不準 　D.利潤下調

答案：AB

83.在公司還沒有搞清楚銷售急劇下降的原因之前，應首先做(　)。

A.描述性調查 　B.探測性調查 　C.預測性調查 D.因果性調查4

答案：B

解析：當企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應該調查哪些內容時，可以采用探測性調查來找出癥結所在，然后再作進一步研究。例如某地產公司近幾個月來銷售下降，公司一時弄不清楚什么原因，是宏觀經濟形勢不好所致?還是廣告支出減少或是銷售代理效率低造成的?還是消費者偏好轉變的原因等等。在這種情況下，可以采用探測性調查，從中間商或者消費者那里收集資料，以便找出最有可能的原因。從此例可以看出：探測性調查只是收集一些有關資料，以確定問題所在。至于問題應如何解決，則有待于進一步調查研究。

84.(　)調查是從外部聯系上找出各種相關因素。

A.描述性調查 　B.控測性調查 　C.預測性調查 　D.因果性調查

答案：A

解析：描述性調查只是從外部聯系上找出各種相關因素，并不回答因果關系問題。例如在銷售過程中，發(fā)現銷售量和廣告有關，并不說明何者為因，何者為果。也就是說描述性調查旨在說明什么、何時、如何等問題，并不解釋為何的問題。與探測性調查比較，描述性質調查需要有一事先擬定的計劃，需要確定收集的資料和收集資料的步驟，需要對某一專門問題提出答案。

85.最后經調查研究發(fā)現，銷售量下降的最主要原因是定價策略使用不當。關于這種定價策略正確的說法是(　)。

A.低開高走策略適用于高檔商品房

B.這種策略的運用關鍵是掌握好調頻和調價幅度

C.適用于銷售量小，銷售期短的房地產開發(fā)項目

D.優(yōu)點是每次調價能造成房地產增值的假象，形成人氣，刺激購買欲

答案：BD

86.低開高走策略中調價的關鍵是(　)。

A.大幅遞增 　B.小幅遞減 　C.小幅遞增 　D.大幅遞減

答案：C

(二)王先生有一處已出租的住房欲出售，委托新興房地產經紀公司居間銷售，雙方簽訂了<<居間合同>>。試分析：

87.房地產經紀人接到正式委托后，應在第一時間(　)。

A.現場勘察物業(yè)

B.核實房地產產權的合法性、完整性、真實性和有效性

C.進行市場推廣宣傳

D.尋找客戶

答案：B

88.由于該房產屬于已出租房產，經紀人心須(　)。

A.向購買方介紹清楚，在同等條件下，承租方有優(yōu)先購買權

B.應提前一個月通知承租方，征求其意見

C.告知承租方，如放棄購買，則租賃關系終止

D.要求出售方(王先生)與承租人協商處理善后事宜，辦理轉讓當日前結算租金

答案：AB

89.(　)是這一經紀業(yè)務過程中最重要的一個環(huán)節(jié)。

; o, c6 |$ s) ~/ KA.市場推廣 　B.交易洽談 　C.促成交易 D.簽約成交

答案：C

90.如果有一張先生看中此房欲購買，并與此經紀機構簽署了認購合同，則(　)。

A.張先生必須立即交付定金

B.定金可由購房客戶(張先生)直接交給業(yè)主(王先生)

C.定金也可由經紀機構代收，由客戶發(fā)出付款委托書，再發(fā)放給業(yè)主

D.此時，房地產產權證原件仍在業(yè)主手中

答案：ABC

(三)吳先生為一事業(yè)單位在職職工，現有存款10萬，家庭月收入5000元，日常支出約為2000元。現看中一套價值40萬的房子，準備購買。作為吳先生的置業(yè)投資顧問，可以幫吳先生作如下分析：

91.吳先生可以采取的住房貸款形式主要有(　)。

A.公積金貸款 　B.單位集資貸款 C.住房儲蓄貸款 D.住房抵押貸款

答案：AD

92.如果公積金貸款的最高額度為8萬元，其余采用抵押貸款，貸款年限均為10年，則每月的總還款額為(　)(公積金貸款年利率為4.26%，抵押貸款年利率為5.04%)。A.3785元/m2 B.3158元/m2 　C.2338元/m2 D.2980元/m2$

答案：B

解析：

等額本息還款法，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息。等額本息還款公式推導 設貸款總額為A，銀行月利率為β，總期數為m(個月)，月還款額設為X，

則各個月所欠銀行貸款為：

第一個月A(1+β)-X

第二個月[A(1+β)-X](1+β)-X = A(1+β)^2-X[1+(1+β)]

第三個月{[A(1+β)-X](1+β)-X}(1+β)-X = A(1+β)^3-X[1+(1+β)+(1+β)^2]

…

由此可得第n個月后所欠銀行貸款為：

A(1+β)^n-X[1+(1+β)+(1+β)^2+…+(1+β)^(n-1)]= A(1+β)^n-X[(1+β)^n-1]/β

由于還款總期數為m，也即第m月剛好還完銀行所有貸款，因此有：

A(1+β)^m-X[(1+β)^m-1]/β = 0

由此求得：

X = Aβ(1+β)^m/[(1+β)^m-1]

93.如果月收入不足以支付月還款額，則貸款年限為(　)較為合適

A.15年 　B.20年 　C.25年 　D.30年

答案：B

94.作為一種置業(yè)消費投資，經紀人應著重從(　)方面來幫吳先生分析。

A.消費能力 B.物業(yè)增值潛力 C.實用性 D.風險性

答案：AC

95.(　)是購房者獲得住房抵押貸款的關鍵性法律文件。

A.<<借款合同>> B.<<商品房買賣合同>>

C.<<住房抵押貸款承諾書>> 　D.<<住房抵押貸款合同>>

答案：AD

96.對于借款人來說，住房抵押貸款的風險在于(　)。

A.提前還款風險 　B.房屋貶值風險 C.利率變化風險 D.房屋處理風險

答案：BCD

(四)某新建商業(yè)用房的完全成本為2500元/m2。開發(fā)商希望的目標利潤率是完全成本的20%，銷售稅金為200元/m2，周邊同檔次物業(yè)的市場價格水平為3500元/m2，預計該物業(yè)的年總收益400元/m2，總收益倍數為10。

97.采用成本導向定價法，該商業(yè)用房的價格應為(　)。

A.3000元/m2 B.3200元/m2 C.3500元/m2 D.4000元/m2

答案：B

解析：2500+2500×20%+200=3200

98.采用市場比較定價法，該商業(yè)用房的價格應為(　)。

A.3000元/m2 B.3200元/m2 C.3500元/m2 D.4000元/m2

答案：C

99.采用未來收益定價法，該商業(yè)用房的價格應為(　)。

A.3000元/m2 B.3200元/m2 C.3500元/m2 D.4000元/m2

答案：D

100.當前同類物業(yè)供求基本平衡，市場狀況基本平穩(wěn)，首選的定價方法應為(　)。

A.成本加成定價法院 B.市場比較定價法

C.指標定價法 D.目標成本定價法

答案：B

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