為了幫助廣大的考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試的知識(shí)點(diǎn)，本文將主要針對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策考試第七章考點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)的講解，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助，并在此預(yù)祝您金榜題名！

3．物業(yè)管理規(guī)章制度的制定

規(guī)章制度是物業(yè)管理順利運(yùn)行的保證。規(guī)章制度的制定應(yīng)依據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)、政策的規(guī)定和物業(yè)管理行政主管部門推薦的示范文本，結(jié)合本物業(yè)的實(shí)際情況，制定一些必要的、適用的制度和管理細(xì)則。

(三)物業(yè)管理的啟動(dòng)階段

物業(yè)管理的全面啟動(dòng)以物業(yè)的接管驗(yàn)收為標(biāo)志。從物業(yè)的接管驗(yàn)收開(kāi)始到業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。在此階段，除了要開(kāi)展日常的物業(yè)管理服務(wù)以外，有四個(gè)基本環(huán)節(jié)需要特別重視，即物業(yè)的接管驗(yàn)收、用戶入住、檔案資料的建立、首次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)的正式成立。

1．物業(yè)的接管驗(yàn)收

物業(yè)的接管驗(yàn)收包括新建物業(yè)的接管驗(yàn)收和原有物業(yè)的接管驗(yàn)收。新建物業(yè)的接管驗(yàn)收是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行的再驗(yàn)收。接管驗(yàn)收一旦完成，即由開(kāi)發(fā)商或建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)管理的交接手續(xù)，就標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入實(shí)施物業(yè)管理階段。原有物業(yè)的接管驗(yàn)收通常發(fā)生在產(chǎn)權(quán)人將原有物業(yè)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理之時(shí)；或發(fā)生在原有物業(yè)改聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間。在這兩種情況下，原有物業(yè)接管驗(yàn)收的完成也都標(biāo)志著新的物業(yè)管理工作全面開(kāi)始。

對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，物業(yè)的接管驗(yàn)收主要是對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收。

物業(yè)的接管驗(yàn)收是直接關(guān)系到物業(yè)管理工作能否正常順利開(kāi)展的重要一環(huán)。在接管驗(yàn)收的過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要充分發(fā)揮自己的作用，對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)準(zhǔn)確記錄在案，明確管理、維修責(zé)任，并注意審查接收的圖紙資料檔案。

2．用戶(業(yè)主)入住

用戶(業(yè)主)入住是指住宅小區(qū)的居民入住，或商貿(mào)樓宇中業(yè)主和租戶的遷入，這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與服務(wù)對(duì)象的首次接觸，是物業(yè)管理十分重要的環(huán)節(jié)。業(yè)主入住時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主發(fā)放《臨時(shí)管理規(guī)約》等材料，將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，還要通過(guò)各種宣傳手段和方法，使業(yè)主了解物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，主動(dòng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)日后的管理服務(wù)工作。

3．檔案資料的建立

檔案資料包括業(yè)主或租住戶的資料和物業(yè)的資料。業(yè)主或租住戶入住以后，應(yīng)及時(shí)建立他們的檔案資料，例如業(yè)主的姓名，家庭人員情況，工作單位，平時(shí)聯(lián)系的電話或地址，收繳管理費(fèi)情況，物業(yè)的使用或維修養(yǎng)護(hù)情況等。

物業(yè)檔案資料是對(duì)前期建設(shè)開(kāi)發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，是更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)必須移交的文件之一。檔案資料要盡可能完整地歸集從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工，從地下到樓頂，從主體到配套，從建筑物到環(huán)境的全部工程技術(shù)維修資料，尤其是隱蔽工程的技術(shù)資料。經(jīng)整理后按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律和聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)的分類與歸檔。可按建筑物分類，如設(shè)計(jì)圖、施工圖、竣工圖、設(shè)備圖等；也可按系統(tǒng)項(xiàng)目分類，如配電系統(tǒng)、供水排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等。

4．首次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)的成立

當(dāng)物業(yè)銷售和業(yè)主入住達(dá)到一定比例和一定年限時(shí)，業(yè)主應(yīng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，審議和通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，決定有關(guān)業(yè)主共同利益的事項(xiàng)。至此，物業(yè)管理工作就從全面啟動(dòng)轉(zhuǎn)向日常運(yùn)作。

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