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《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)》是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試科目之一,為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考,小編特整理了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)》知識(shí)點(diǎn),希望能給您的備考帶來(lái)一定的幫助,順利通過(guò)考試!
合同訂立與風(fēng)險(xiǎn)防范
1、商品房預(yù)售合同是當(dāng)事人雙方約定,出賣人在規(guī)定的期間內(nèi)建成房屋并將其所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人,買受人應(yīng)預(yù)先支付一定價(jià)款的協(xié)議。
合同的內(nèi)容如何確定,是訂立合同的一個(gè)最重要的問(wèn)題。因?yàn)橛喠⒑贤褪且O(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系,涉及享受哪些權(quán)利,應(yīng)當(dāng)履行什么義務(wù),關(guān)系到合同當(dāng)事人的利益和訂立合同的目的,只有對(duì)合同內(nèi)容協(xié)商一致,合同才能成立。
一般而言,買賣、委托、租賃等合同的內(nèi)容應(yīng)包括:當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款、履行期限、地點(diǎn)和方式、違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決的方法等。合同的訂立,必然經(jīng)過(guò)要約、承諾兩個(gè)步驟。要約是希望和他人訂立合同的意思表示,必須內(nèi)容具體明確。而是受要約人同意要約的意思表示,承諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與要約的內(nèi)容一致。一有實(shí)質(zhì)性變化,則為新要約。
王某提出要購(gòu)買看中一套房,開(kāi)發(fā)商告知有購(gòu)房意愿者可預(yù)先登記并留下聯(lián)系地址。后被告知該套房已被他人購(gòu)買,可另挑一套,王某之妻應(yīng)開(kāi)發(fā)商的邀請(qǐng)前往購(gòu)房,因拿不定主意,雙方?jīng)]有簽定房屋買賣合同,但她要求收入現(xiàn)金5000元,作為今后購(gòu)房之定金。開(kāi)發(fā)商收下后,開(kāi)了一張“收到王×先生交來(lái)購(gòu)房定金人民幣5000元”的收條給王×之妻。后因王×堅(jiān)持購(gòu)買原先看中的那一套,雙方發(fā)生糾紛,訴至法院。
原告向被告登記購(gòu)房時(shí)提出了要約,但未得到承諾,隨后雖交款給被告,但買賣之標(biāo)的物沒(méi)有確定,雙方未能簽訂合同,缺乏買賣合同的形式要件,合同沒(méi)有成立。故原告的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)得到支持,而應(yīng)責(zé)令開(kāi)發(fā)商返還王某 5000元并按銀行利率計(jì)息賠償損失。
2、發(fā)展商在廣告中的承諾是否有法律約束力?
發(fā)展商在推銷樓盤時(shí),通常會(huì)制作精美的宣傳冊(cè),或透過(guò)當(dāng)?shù)貍髅竭M(jìn)行宣傳。廣告中會(huì)列明許多承諾:如租金回報(bào)、回購(gòu)的保證;提供銀行貸款的承諾;對(duì)物業(yè)的裝修標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)施、周圍環(huán)境的陳述,等等。而這些內(nèi)容往往并未出現(xiàn)在雙方隨后所簽訂的《預(yù)售契約》中,買賣雙方的糾紛也因此而產(chǎn)生。根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的有關(guān)條款,房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)遵守許多明確具體的限制性規(guī)定,如“不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離”,“房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝飾裝修的,應(yīng)當(dāng)真實(shí)、明確”等,對(duì)違反上述規(guī)定購(gòu)房地產(chǎn)廣告,該《暫行規(guī)定》也作了相應(yīng)的處罰措施。但對(duì)廣告的內(nèi)容是否可以認(rèn)定為預(yù)售方對(duì)買主的承諾,尚未有明確的法律規(guī)定。
從民法原理言之,廣告屬于要約邀請(qǐng),而不屬于要約本身,最終認(rèn)定雙方的權(quán)利義務(wù),應(yīng)當(dāng)以雙方簽定的正式合同為準(zhǔn)。但這并不是說(shuō)發(fā)展商就可以隨意在廣告中作任何不負(fù)責(zé)任的宣傳而不受任何約束。本人認(rèn)為,廣告中的內(nèi)容雖然未規(guī)定在預(yù)售契約中,但買主作出認(rèn)購(gòu)決定是某于廣告中的承諾,發(fā)展商不能僅僅以其承諾未在合同中出現(xiàn)而推卸責(zé)任。如果廣告中包括使合同成立的確定性內(nèi)容,即使未見(jiàn)之于合同正本,也應(yīng)當(dāng)視為合同的要約而加以認(rèn)定。
3、預(yù)售合同的登記是否應(yīng)為合同生效的條件?
《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》中均規(guī)定,在預(yù)售合同簽訂后30天內(nèi),預(yù)售人應(yīng)當(dāng)持預(yù)售合同前往有關(guān)部門辦理登記備案手續(xù)。經(jīng)過(guò)登記,即標(biāo)志該預(yù)售合同完全生效,受到法律的完全保護(hù)。對(duì)未經(jīng)登記的預(yù)售合同是否無(wú)效,上述法規(guī)未作明示,而《廣州市房地產(chǎn)交易管理辦法》中規(guī)定,凡未經(jīng)審核、登記的商品房預(yù)售行為無(wú)效。如果發(fā)生糾紛后一概以無(wú)效合同來(lái)認(rèn)定,無(wú)形中會(huì)擴(kuò)大糾紛的涉及面,既不利于糾紛的解決,也會(huì)同時(shí)傷害買賣雙方的利益。商品房預(yù)售是雙方的民事行為,只要預(yù)售合同出于雙方平等協(xié)商一致的結(jié)果,雖未辦理登記,法律仍應(yīng)予以保護(hù)。
對(duì)商品房預(yù)售合同實(shí)行登記,是國(guó)家主管部門為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的管理而采取的一項(xiàng)措施。未作登記,容易引發(fā)一系列糾紛,如一房?jī)少u,發(fā)展商將已預(yù)售出的房產(chǎn)再行抵押等。為防止發(fā)展商逃避法律監(jiān)管,保障購(gòu)房者的權(quán)益,對(duì)這類合同應(yīng)按效力待定的合同處理,責(zé)令義務(wù)人補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)。但如果預(yù)售方將已預(yù)售的商品房又售與第三人,且后者的預(yù)售合同辦理了登記備案手續(xù),則未辦理登記的預(yù)購(gòu)人對(duì)所購(gòu)房屋的權(quán)利不能對(duì)抗第三人,因?yàn)橐艳k理登記的預(yù)售合同具備了合同成立的實(shí)質(zhì)和形式要件,應(yīng)受到法律全面完整的保護(hù),否則,法律規(guī)定辦理登記備案手續(xù)便沒(méi)有任何實(shí)質(zhì)意義。
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