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2011房地經(jīng)紀(jì)人考試考點(diǎn)精講56

發(fā)表時(shí)間:2011/3/17 16:22:06 來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試課程,全面的了解房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試教材的相關(guān)重點(diǎn),小編特編輯匯總了2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試相關(guān)知識(shí)的模擬試題,希望對(duì)您參加本次考試有所幫助!

房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)

只要是市場(chǎng),就會(huì)有變化、有波動(dòng),房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期從長(zhǎng)期來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)出一種有規(guī)律的上升和下降的周期性變化。

房地產(chǎn)市場(chǎng)周期大體有如下幾個(gè)階段:

1.上升期。這一時(shí)期可描述為“消費(fèi)需求夾雜著投資需求增加的時(shí)期”。上升期的主要特征有:租金和售價(jià)幾乎同步上漲;二手房屋的價(jià)格上漲。另外,在這一階段的初期,房屋空置率略高于正常水平,隨后,需求的不斷增加使房屋空置率不斷下降。到這一階段后期,房屋空置率下降到正常水平。

2.高峰期。在這一時(shí)期,需求繼續(xù)增加,但增加的勢(shì)頭逐漸減弱,并在此階段的后期,需求開(kāi)始出現(xiàn)減少的勢(shì)頭。這一時(shí)期可描述為“投資需求夾雜著消費(fèi)需求增加的時(shí)期”。主要特征有:售價(jià)以比租金快得多的速度上漲;新房換手快,交易量大;大批開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工;房屋空置率也經(jīng)歷了在上升期的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降到該階段后期開(kāi)始上升的過(guò)程。

3.衰退期。這一時(shí)期的主要特征有:新房銷(xiāo)售困難;投資者紛紛設(shè)法將自己持有的房地產(chǎn)脫手,舊房交易量大;售價(jià)以比租金快得多的速度下降;房屋空置率上升。

4.低谷期。需求繼續(xù)減少,新的供給不再產(chǎn)生或很少生。這一時(shí)期的主要特征有:市場(chǎng)極為蕭條,交易量很??;開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工率低;消費(fèi)需求依市場(chǎng)慣性減少,租金下降。

(2)房地產(chǎn)“泡沫”

“泡沫”一詞用在經(jīng)濟(jì)方面是指一種價(jià)格運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象。

在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下,股票和房地產(chǎn)卻容易出現(xiàn)“泡沫”,而且其影響和造成的危害更大,甚至可以說(shuō)“泡沫”是房地產(chǎn)的易發(fā)癥。在房地產(chǎn)中,最容易出現(xiàn)“泡沫”的,第一是土地,其次是樓花(期房),第三是新建成的商品房。存量舊房一般難以出現(xiàn)“泡沫”。

房地產(chǎn)“泡沫”的形成原因有多種,歸結(jié)起來(lái)主要有兩個(gè):一是群體的非理性預(yù)期,二是過(guò)度的投機(jī)炒作。此兩者有時(shí)相輔相成。其中,對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格看漲的共同預(yù)期是形成房地產(chǎn)“泡沫”的基礎(chǔ)。

群體的非理性預(yù)期和過(guò)度的投機(jī)炒作,一開(kāi)始通常不會(huì)空穴來(lái)風(fēng),有其一定的客觀條件和環(huán)境,即有誘因、借口、利好消息等。有許多學(xué)者認(rèn)為,“泡沫”的形成是因?yàn)槿祟?lèi)的心理在作怪。

可將房地產(chǎn)需求歸納為4類(lèi):(1)自用需求。(2)投資需求。(3)投機(jī)需求。(4)跟風(fēng)需求。投資需求、投機(jī)需求、跟風(fēng)需求最終都要回歸使用上來(lái),否則就會(huì)成為虛假需求。

判斷房地產(chǎn)是否有泡沫的方法,是看房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是否持續(xù)地越來(lái)越高于其理論價(jià)格。簡(jiǎn)單的衡量指標(biāo)有房?jī)r(jià)與房租之比(又稱(chēng)“毛租金乘數(shù)”、“租售比價(jià)”)、人住率。從房?jī)r(jià)與房租之比來(lái)看,在房租由市場(chǎng)決定及經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的情況下,房?jī)r(jià)與年房租(或月房租)有一個(gè)合理的倍數(shù),一般為10倍左右。如果房?jī)r(jià)與年房租之比大大高于這個(gè)倍數(shù),則說(shuō)明房?jī)r(jià)有泡沫。因?yàn)榉孔獗确績(jī)r(jià)更能反映真實(shí)的房地產(chǎn)供求狀況。從入住率來(lái)看,因?yàn)橹猿霈F(xiàn)房地產(chǎn)泡沫,是因?yàn)樵S多人買(mǎi)房而不入住,等待時(shí)機(jī)再賣(mài)掉。因此,不論房屋賣(mài)出以后是房主自己住還是出租,只要有人住,泡沫的危險(xiǎn)就不大;相反,雖然房屋賣(mài)掉了,但如果沒(méi)有人住,泡沫的危險(xiǎn)就存在。所謂泡沫破滅,是虛假的高需求之后,突然發(fā)現(xiàn)是供給過(guò)剩。因此,泡沫表面上看起來(lái)是供不應(yīng)求,實(shí)際上是供大于求。

題目:房地產(chǎn)泡沫有許多危害,主要表現(xiàn)在(?。?。

A.會(huì)腐蝕人們的創(chuàng)業(yè)敬業(yè)精神,使人們不安心于正業(yè),夢(mèng)想不勞而獲的暴富

B.房地產(chǎn)“泡沫”破滅后,房地產(chǎn)價(jià)值急劇“縮水”,導(dǎo)致金融危機(jī)

C.房地產(chǎn)“泡沫”形成高房?jī)r(jià),使廣大工薪階層望房興嘆

D.房地產(chǎn)“泡沫”破滅后,使持有“泡沫房地產(chǎn)”的投資者和投機(jī)者損失慘重,甚至變?yōu)?ldquo;負(fù)資產(chǎn)者”

E.房?jī)r(jià)不合理上漲,對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有利

答案:(ABCD)

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