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為了幫助廣大的考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試的知識點,本文將針對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策考試第五章考點進(jìn)行詳細(xì)的講解,希望對您參加本次考試有所幫助,并在此預(yù)祝您金榜題名!
(二)要學(xué)會計算面積誤差的處理。
關(guān)于處理的步驟:一是看合同是否約定,凡有約定的從其約定。二是凡合同未作約定的,按以下原則處理:(教材規(guī)定)
(1)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的,據(jù)實結(jié)算房價款; 如某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套,商品房買賣合同約定的面積(合同約定面積)為100平方米,而最終發(fā)放房產(chǎn)證時的面積為102平方米。此時的面積誤差比是: 面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%=(102-100)/100=2%.此時對于該購買人來說,與合同約定面積多出的2平方米,要按原售房價格×2平方米的價款,向開發(fā)商交納。
(2)面積誤差比絕對值超過3%時,買受人有權(quán)退房。(這是購買人的權(quán)利)
第一、買受人退房的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人,同時支付已付房價款利息。
第二、買受人不退房的(有兩種情況):
一是產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%之內(nèi)(含3%)的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸買受人。此項規(guī)定主要針對的是:產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積。
如例一:某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套,商品房買賣合同界定的面積(合同約定面積)為95平方米,而最終發(fā)放房產(chǎn)證時的面積為100平方米。
按照處理原則,此時面積誤差比=5.26%。面積誤差比在3%之內(nèi)(含3%)的房價款(95平方米的房價款×3%),由買受人補足;超出3%部分的房價款(95平方米的房價款×2.26%)由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸買受人。
二是產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時,面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。此項規(guī)定主要針對的是:產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時。
如例二:某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套,商品房買賣合同界定的面積(合同約定面積)為100平方米,而最終發(fā)放房產(chǎn)證時的面積為95平方米。
按照處理原則,此是面積誤差比=-5%。面積誤差比在3%之內(nèi)(含3%)的房價款(100平方米的房價款×3%)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;超出3%部分的房價款(100的房價款平方米×2%)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人(也就是返還100×2%×2平方米的價款)。
(三)綜上所述,本章內(nèi)容考試中,易出計算題和綜合分析題。計算題主要在面積誤差比的處理方式中,主要依據(jù)是建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部令第88號)規(guī)定,計算面積誤差比,關(guān)鍵要記住面積誤差比公式,
即:面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積??荚囍兄灰o出產(chǎn)權(quán)登記面積、合同約定面積,就可以算出面積誤差比;之后根據(jù)所計算的面積誤差比是否大于3%,來確定具體的面積誤差處理方式。
2004年房地產(chǎn)估價師試題中,有一道比較靈活的單選試題,即:某商品房售價為每平方米建筑面積4000元,買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定,已知該商品房的產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積100m2,合同約定建筑面積97m2。該商品房的成交價格是( )。
A.388000元 B.388640元 C.399640元 D.400000元
做此題,首先計算面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%=(100-97)/97×100%= 3.09%;因為面積誤差比3.09%大于3%,因此根據(jù)"買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%之內(nèi)(含3%)的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸買受人"。 該商品房的成交價格=4000元×100㎡(1-0.09%)=399640元,或者=4000元×97㎡(1+3%)=399640元。
(15)根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行,當(dāng)事人一方請求解除合同的,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定的除外。
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