為了幫助廣大的考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試的知識(shí)點(diǎn)，本文將主要針對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策考試第七章考點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)的講解，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助，并在此預(yù)祝您金榜題名！

例題：業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)是( )。

A．業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)

B．業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的決策機(jī)構(gòu)

C．業(yè)主委員會(huì)是代表和維護(hù)業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，決定物業(yè)重大管 理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織

D．業(yè)主委員會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成

答案：A

解析：業(yè)主委員會(huì)不是業(yè)主大會(huì)的決策機(jī)構(gòu)。

四、物業(yè)管理的委托和物業(yè)管理招投標(biāo)

(一)物業(yè)管理的委托

1．物業(yè)管理委托方

物業(yè)管理的委托方是業(yè)主。按物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬和物業(yè)管理委托的時(shí)間，物業(yè)管理的委托方有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、公房出售單位和業(yè)主大會(huì)三類主體。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在以下兩種情況下是物業(yè)管理的委托方。

一是對(duì)建成后以銷售為主的物業(yè)，在物業(yè)建成和出售前，其產(chǎn)權(quán)歸屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。因此，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

二是對(duì)建成后并不出售，而出租經(jīng)營(yíng)的物業(yè)，因其產(chǎn)權(quán)始終歸屬開發(fā)企業(yè)，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直是物業(yè)管理的委托方。

(2)公房出售單位

隨著我國(guó)住房制度改革的深入，政府單位原有公房正在逐步出售給住用人。公房在出售前，產(chǎn)權(quán)屬政府單位所有；出售后，產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。由于住用人購(gòu)買原住房的時(shí)間不等，物業(yè)區(qū)域內(nèi)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的份額不等，所以，在業(yè)主大會(huì)成立之前，公房出售單位作為原業(yè)主，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一樣，負(fù)責(zé)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

(3)業(yè)主大會(huì)

以銷售為主的物業(yè)，當(dāng)業(yè)主入住達(dá)到一定時(shí)間或一定比例時(shí)，以及原有公房的出售達(dá)到一定比例時(shí)均應(yīng)按規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)，并選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)成立后就是全體業(yè)主的代表，與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。

2．物業(yè)管理招投標(biāo)

(1)物業(yè)管理招投標(biāo)的內(nèi)涵

物業(yè)管理招投標(biāo)包括物業(yè)管理招標(biāo)和物業(yè)管理投標(biāo)兩部分。

物業(yè)管理招標(biāo)是指物業(yè)所有人通過(guò)制定符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，通過(guò)招投標(biāo)確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過(guò)程。

物業(yè)管理投標(biāo)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為開拓業(yè)務(wù)，依據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)文件的要求組織編寫標(biāo)書，并向招標(biāo)單位遞交應(yīng)聘申請(qǐng)和投標(biāo)書，參加物業(yè)管理競(jìng)標(biāo)，以求通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獲得物業(yè)管理權(quán)的過(guò)程。

物業(yè)管理招投標(biāo)是物業(yè)管理招標(biāo)行為和物業(yè)管理投標(biāo)行為的有機(jī)結(jié)合，通過(guò)招投標(biāo)，物業(yè)管理供需主體在平等互利的基礎(chǔ)上建立起一種新型的勞務(wù)商品關(guān)系。物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)雙向選擇行為。

國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為了規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，原建設(shè)部制定了《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》(建住房[2003]130號(hào))，規(guī)定："住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)"。并且明確："前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則"。

(2)物業(yè)管理招標(biāo)方式

物業(yè)管理招標(biāo)的形式可分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。除特殊情況(如單一產(chǎn)權(quán)人招標(biāo))外，物業(yè)管理不適用議標(biāo)。《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》第三條規(guī)定：投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式，即議標(biāo)，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。另外，對(duì)物業(yè)服務(wù)合同到期后原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的再次聘用通常采用議標(biāo)方式。

(二)公開招標(biāo)

公開招標(biāo)又稱為無(wú)限競(jìng)爭(zhēng)性公開招標(biāo)，由招標(biāo)人通過(guò)報(bào)刊、電視、網(wǎng)絡(luò)等各種媒體向社會(huì)公開發(fā)布招標(biāo)公告，凡符合投標(biāo)基本條件又有興趣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)均可申請(qǐng)投標(biāo)。

公開招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)是招標(biāo)方有較大的選擇范圍，同時(shí)比較有利于避免各種關(guān)系的影響；但由于涉及面廣，這種招標(biāo)方式的時(shí)間長(zhǎng)、資金成本高。公開招標(biāo)一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)。

(三)邀請(qǐng)招標(biāo)

邀請(qǐng)招標(biāo)又稱有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，由招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書的方式向預(yù)先選擇的有能力承擔(dān)的若干物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)，參與競(jìng)標(biāo)?！肚捌谖飿I(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》中規(guī)定，邀請(qǐng)招標(biāo)應(yīng)向3家以上企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。

相對(duì)于公開招標(biāo)來(lái)說(shuō)，邀請(qǐng)招標(biāo)的成本比較低，可以保證投標(biāo)企業(yè)具有相關(guān)的資質(zhì)條件和經(jīng)驗(yàn)；但邀請(qǐng)招標(biāo)可能會(huì)漏掉一些有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，暗箱操作的可能性有時(shí)比較大。因此，在選擇招標(biāo)方式的時(shí)候應(yīng)注意權(quán)衡利弊。

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