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例題1：下列房地產(chǎn)項目中，不得轉(zhuǎn)讓的有( )。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)

A．已完成開發(fā)投資總額35％的高檔公寓項目

B．已支付全部土地出讓金并取得建設用地使用權證書的成片開發(fā)工業(yè)用地

C．已支付全部土地出讓金，尚未取得建設用地使用權證書的成片開發(fā)建設用地

D．未竣工已預售的商品房

E．少數(shù)共有人己書面表示不同意轉(zhuǎn)讓的共有房產(chǎn)

答案：BCE

解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時的條件。 (1)要按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓； (2)要按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。

(二)轉(zhuǎn)讓的程序

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

備案應當提供的文件，在《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中只提到了房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同，各地在制定具體辦法時應當進一步明確應當提供的證明材料。如受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件、拆遷的落實情況、土地使用權的變更手續(xù)以及其他的證明材料。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在辦理完土地使用權登記手續(xù)后30日內(nèi)，到市、縣人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門辦理項目轉(zhuǎn)讓備案手續(xù)。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷安置補償?shù)?，原拆遷安置補償合同中有關的權利、義務隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人應當書面通知被拆遷人。

例題：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人與受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起( )日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。（2003年房地產(chǎn)估價師制度試題）

A、30 B．45 C．60 D．90

答案：A

解析：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

二、商品房交付使用

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期交付符合交付使用條件的商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。超過合同約定的期限，開發(fā)商仍不能交付商品房的，購房人還有權解除合同。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。商品房交付使用時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)規(guī)定，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，并在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計算。

例題：房地產(chǎn)開發(fā)公司應當在商品住宅交付時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和（ ）。（2009年房地產(chǎn)估價師制度試題）

A．《住宅使用說明書》B．《住宅驗收說明書》

C．《住宅保修說明書》D．《住宅保修保證書》

答案：A

解析：根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。

對于期房來說，《商品房買賣合同》約定的商品房面積是根據(jù)設計圖紙測出來的，商品房建成后的測繪結(jié)果與合同中約定的面積數(shù)據(jù)如果有差異，商品房交付時，開發(fā)商與購房人應對面積差異根據(jù)合同載明的方式處理。合同未作約定的，按照《商品房銷售管理辦法》第20條規(guī)定處理。

(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)助購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

例題1：商品住宅銷售中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和( )。（2004年房地產(chǎn)經(jīng)紀人試題）

A．《住宅功能保證書》 B．《住宅環(huán)境保證書》

C．《住宅壽命說明書》 D．《住宅使用說明書》

答案：D

解析：商品房交付使用時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)規(guī)定，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，并在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容作出約定。

三、房地產(chǎn)廣告

房地產(chǎn)廣告，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權利人、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布的房地產(chǎn)項目預售、預租、出售、出租、項目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項目介紹的廣告。1998年12月3日國家工商行政管理局發(fā)布了重新修訂的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，對房地產(chǎn)廣告作了以下規(guī)范性的規(guī)定，

(一)房地產(chǎn)廣告應當遵守的原則及要求

發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應當遵守《中華人民共和國廣告法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》及國家有關廣告監(jiān)督管理和房地產(chǎn)管理的規(guī)定。房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學、準確，符合社會主義精神文明建設要求，不得欺騙和誤導公眾。未取得商品房預售許可的房地產(chǎn)開發(fā)項目，不得以"內(nèi)部認購"、"內(nèi)部認定"、"內(nèi)部登記"等名目發(fā)布房地產(chǎn)廣告。房地產(chǎn)廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項目情況進行的說明、渲染；不得有悖社會良好風尚。

(二)禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的幾種情形

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳。虛假內(nèi)容主要是指：向購房者承諾與實際情況不符或根本無法兌現(xiàn)的各種價格優(yōu)惠、服務標準、環(huán)境及配套設施、物業(yè)管理等。

凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告：

(1)在未經(jīng)依法取得國有土地使用權的土地上開發(fā)建設的；

(2)在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設的；

(3)司法機關和行政機關依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；

(4)預售房地產(chǎn)，但未取得該項目預售許可證的；

(5)權屬有爭議的；

(6)違反國家有關規(guī)定建設的；

(7)不符合工程質(zhì)量標準，經(jīng)驗收不合格的；

(8)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。

例題1：根據(jù)有關規(guī)定，可以發(fā)布房地產(chǎn)廣告的是( )。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)

A．在集體土地上建設的房屋 B．取得預售許可證的商品房

C．經(jīng)驗收不合格的商品房 D．權屬有爭議的房屋

答案：B

解析：下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告：(1)在未經(jīng)依法取得國有土地使用權的土地上開發(fā)建設的；(2)在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設的；(3)司法機關和行政機關依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；(4)預售房地產(chǎn)，但未取得該項目預售許可證的；(5)權屬有爭議的； (6)違反國家有關規(guī)定建設的；(7)不符合工程質(zhì)量標準，經(jīng)驗收不合格的；(8)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。

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（責任編輯：中大編輯）

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