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房產買賣有幾種無效合同？

一、房地產分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房地產和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。

二、產權主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。若干人共有的房屋時，須提交共有人同意證明書。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

三、侵犯優(yōu)先購買權，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣出租房時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

四、非法轉讓，合同無效。

下列房地產不得轉讓：1．司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產權利的；2．依法收回土地使用權的；3．共有房地產，未得到其它共有人書面同意的；4．權屬有爭議的；5．未依法登記領取權屬證書的；6．法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其它情形。

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