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中國現(xiàn)行土地所有制

1.試分析當前我國土地征收制度的缺陷，并提出進一步改革的思路。

答：土地征收是指國家或政府為了公共利益的需要而強制取得農(nóng)村集體土地并給予相應補償?shù)姆芍贫取Ｎ覈斍巴恋卣魇罩贫鹊娜毕葜饕憩F(xiàn)在以下三個方面：

（1）土地征收制度性缺陷：界定征收行為合法性的“公共利益”概念不明；土地征收立法仍有缺陷，如對征收行為的合法性審查尚未寫入法律等。

（2）土地征收補償存在問題：補償方式的運用和補償金額的分配存在問題。

（3）土地征收程序缺陷：土地征收權的行使缺乏約束，對土地被征收者的保護途徑不足（參與度低、征收信息不透明、缺乏便捷的法律援助渠道等）。

改革思路如下：

（1）嚴格界定征地標準。

（2）完善立法體系。

（3）采用征地區(qū)片綜合地價作為補償?shù)幕緲藴?，建立普遍適用的補償方式組合標準和實施細則。

（4）完善司法救濟體系。

（5）加強現(xiàn)有公眾參與和監(jiān)督機制的完善與執(zhí)行。

2.試述目前我國集體土地所有制存在的主要問題及其改革取向。

答：我國集體土地所有制存在的主要問題如下：

（1）集體土地所有權的主體模糊，造成主體虛位。

（2）集體土地所有權的權能不完全。土地所有權作為一種財產(chǎn)所有權，占有、使用、收益、處分是其主要權能。而我國集體土地所有權的權能卻不完全。

（3）土地不能自由買賣。城市化進程中，由于農(nóng)民沒有土地所有權，不能對土地自由買賣，因此也就不能得到進入城市的準備資金，許多渴望到城市創(chuàng)業(yè)的人受到阻礙。而進入大中城市務工定居，則要放棄原土地的承包權，所以有些農(nóng)民為了保留土地承包權而放棄在大中城市定居的機會。 采集者退散

土地集體所有制的改革涉及是否要堅持土地集體所有制，是否引入多種土地所有制形式等問題的討論。新修訂的《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村土地屬于集體所有。所以，目前土地集體所有制改革的主要方針是，要維護和加強農(nóng)村集體土地所有制，搞活土地使用制。其理由如下：

（1）與現(xiàn)實國情和生產(chǎn)力的發(fā)展水平相適應。

（2）有利于維護政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性。

（3）有利于對土地的管理和控制。

閑置土地的處理

一、閑置土地的認定

閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地。

具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：①國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設的；②已動工開發(fā)建設但開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)建設總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的；③法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

二、閑置土地的處置方式

對于閑置土地的處置有下列方式：①延長開發(fā)建設時間，但最長不得超過1年；②改變土地用途，辦理有關手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設；③安排臨時使用，待原項目開發(fā)建設條件具備后，重新批準開發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價；④政府為土地使用者置換其他等價閑置土地或者現(xiàn)有建設用地進行開發(fā)建設；⑤政府采取招標、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設項目繼續(xù)開發(fā)建設，并對原土地使用者給予補償；⑥土地使用者與政府簽訂土地使用權交還協(xié)議等文書，將土地使用權交還給政府。原土地使用者需要使用土地時，政府應當依照土地使用權交還協(xié)議等文書的約定供應與其交還土地等價的土地。

對因政府、政府有關部門行為造成的閑置土地，土地使用者支付部分土地有償使用費或者征地費的，除選擇上述方式以外，可以按照實際交款額占應交款額的比例折算，確定相應土地給原土地使用者使用，其余部分由政府收回。

三、征收土地閑置費

已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設占用耕地，1年以上未動工建設的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費。

在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。

四、無償收回土地使用權

已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設占用耕地，連續(xù)2年未使用的，經(jīng)原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權。

在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，滿2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

依照規(guī)定收回國有土地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府批準后予以公告，下達《收回國有土地使用權決定書》，終止土地有償使用合同或者撤銷建設用地批準書，注銷土地登記和土地證書。

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