三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0．5分)

(一)

某市欲征收城郊兩處居民點和部分農田建設工業(yè)園區(qū)，該處農用地轉用方案符合土地利用總體規(guī)劃?，F(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開發(fā)管理委員會，負責管理和監(jiān)督土地的一級和二級開發(fā)。開發(fā)管理委員會通過招投標確定了甲公司作為土地一級開發(fā)承包商。

81．土地行政主管部門將農用地轉用方案和補充耕地方案報人民政府批準，還應滿足的條件是（?。?。
A．方案符合當?shù)乜刂菩栽敿氁?guī)劃要求
B．方案符合土地利用年度計劃確定的控制指標
C．補充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃
D．補充耕地面積至少與占用面積相等
參考答案：BC
答案解析：農用地轉用方案和補充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準：①符合土地利用總體規(guī)劃；②確屬必須占用農用地且符合土地利用年度計劃確定的控制指標；③占用耕地的，補充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃，且面積、質量符合規(guī)定要求；④單獨辦理農用地轉用的，必須符合單獨選址條件。
試題點評：本題考查農用地轉用方案和補充耕地方案應符合的條件。參見教材P39。

82．農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經有批準權的人民政府批準后，同級土地行政主管部門應當在收到批件后（?。┤諆葘⑴鷱桶l(fā)出。
A．3
B．5
C．7
D．10
參考答案：B
答案解析：農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經有批準權的人民政府批準后，同級土地行政主管部門應當在收到批件后5日內將批復發(fā)出。
試題點評：本題考查集體土地征收的批復時間。參見教材P39。

83．甲公司在對居民點進行房屋拆遷時，應向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，同時應提交的材料為（?。?/font>
A．建設項目批準文件
B．建設用地規(guī)劃許可證
C．房屋拆遷許可證
D．拆遷計劃和拆遷方案
參考答案：ABD
答案解析：無論單位或個人因從事建設項目需要進行房屋拆遷時，都有向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，同時應提交的材料為：①建設項目批準文件；②建設用地規(guī)劃許可證；③國有建設用地使用權批準文件；④拆遷計劃和拆遷方案；⑤辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。
試題點評：本題考查城市房屋拆遷的申請材料。參見教材P41。

84．在房屋主管部門審查、審批拆遷申請后，甲公司作為房屋拆遷人應與被拆遷人按照規(guī)定就補償、安置等問題簽訂書面協(xié)議。該協(xié)議的特征為（?。?。
A．拆遷人必須是經過有關部門批準的單位和個人
B．被拆遷人只能是列入拆遷范圍的房屋所有權人
C．協(xié)議簽訂有嚴格的時間限制
D．協(xié)議簽訂有相對的強制性
參考答案：ACD
答案解析：被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有權人或使用人。所以B錯。
試題點評：本題考查房屋拆遷補償安置協(xié)議的特征。參見教材P41-42。

(二)

某家庭購買了一套價值為40萬元的普通住宅，首付款為房價的30％，其余房款用銀行提供的貸款期為20年、年貸款利率為6％、按月等額還本付息的個人住房抵押貸款支付。該家庭為首次購買商品住房。

85．若將該家庭的購買看成是房地產投資行為，則該投資的主體為（　）。
A．國家
B．政府
C．企業(yè)
D．個人
參考答案：D
答案解析：個人作為房地產投資主體一般只能從事房地產買賣，也就是房地產置業(yè)投資。本題中將該家庭的購買看成是房地產投資行為，則該投資主體為個人。
試題點評：本題考查房地產投資的主體構成。參見教材P105。

86．在貸款期內，該家庭的月還款額為（?。┰?。
A．1 667
B．2 006
C．2 034
D．3 067
參考答案：B
答案解析：向銀行貸款總額40×(1-30%)=28(萬元），貸款月利率i=6%÷12=0.5%，按月計算貸款期限n=20×12=240。該貸款的每月分期付款額α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－1]=2006（元）。
試題點評：本題考查月還款額的計算。參見教材P302。

87．如月還款額占該家庭月收入的30％，則該家庭的月收入應為（?。┰?/font>
A．5 557
B．6 687
C．6 780
D．10224
參考答案：B
答案解析：根據(jù)上題結果可知該家庭的月收入應該為2006÷30%=6687（元）。

88．對該家庭的購買行為產生直接影響的風險因素為（?。?。
A．貸款利率上調
B．房價下跌
C．房地產周期波動
D．資本價值變化
參考答案：AB
答案解析：從本題看對該家庭的購買行為產生直接影響的風險因素為：貸款利率上調、房價下跌。
試題點評：本題考查對家庭購買行為產生直接影響的風險因素。

（三)

某商品住宅開發(fā)項目的樓面地價為500元／㎡，建筑安裝工程費為2 500元／㎡，各項規(guī)費為300元／㎡。該項目營銷方案部分內容如下：(1)前言。(2)市場分析。(3)銷售目標和進度計劃。(4)銷售價格確定：以市場價格為主。(5)銷售渠道：委托甲、乙、丙三家房地產經紀機構銷售，并分別與其簽訂委托合同；銷售權在三家房地產經紀機構之間不作區(qū)分。(6)促銷安排：開盤前在當?shù)赝韴罂琼椖块_盤信息；開盤當天舉行開盤儀式，邀請有關部門及參建單位負責人參加；對開盤當天前十名購房者給予l 00元／㎡的價格優(yōu)惠。

89．在該項目市場分析中，應注重（?。?。
A．當?shù)厣倘Φ囊话阋?guī)模
B．潛在消費者需求傾向
C．本項目的成本分析
D．項目的機會和威脅
參考答案：ACD
答案解析：房地產營銷方案框架的市場分析包括：市場背景、產品分析、優(yōu)勢、劣勢。所以此題答案是ACD。
試題點評：本題考查房地產項目營銷方案的市場分析。參見教材P237-238。

90．該項目采用的銷售渠道為（　）。
A．直接渠道、參與代理
B．間接渠道、共同代理
C．間接渠道、參與代理
D．直接渠道、共同代理
參考答案：B
答案解析：該房地產開發(fā)企業(yè)委托甲、乙、丙三家房地產經紀機構銷售，說明該企業(yè)采取的銷售渠道是間接渠道。共同代理是指房地產開發(fā)企業(yè)將商品房的出售權同時委托給數(shù)家房地產經紀機構。所以此題答案是B。
試題點評：本題考查銷售渠道和銷售代理的相關內容。參見教材P217、219。

91．若該項目預期成本利潤率為25％，銷售稅費率為l2％，則按照成本加成定價法確定的價格應為（?。┰O。
A．3 977
B．4 261
C．4 620
D．4 688
參考答案：D
答案解析：商品房單位價格=[商品房單位成本×（1+成本加成率）]÷（1－銷售稅費率）=[（500+2500+300）×（1+25%）÷（1－12%）]=4688。
試題點評：本題考查成本加成法的運用。參見教材P222。

92．該項目營銷方案采用的促銷方式有（?。?。
A．廣告
B．人員推銷
C．活動推廣
D．營業(yè)推廣
參考答案：ACD
答案解析：開盤前在當?shù)赝韴罂琼椖块_盤信息，這屬于廣告促銷方式；開盤當天舉行開盤儀式，邀請有關部門及參建單位負責人參加，這屬于促銷方式中的活動推廣；對開盤當天前十名購房者給予l 00元／㎡的價格優(yōu)惠，這屬于促銷方式中的營業(yè)推廣。
試題點評：本題考查房地產的促銷方式。參見教材P229、234。

(四)

某建筑物的建筑面積100㎡，套內建筑面積80㎡，按套內建筑面積計算的重置價格為4 000元／㎡，經過年數(shù)10年，經濟壽命50年，殘值率5％。

93．該建筑物單位建筑面積的重置價格為（?。┰O。
A．3 200
B．4 000
C．4 100
D．5 000
參考答案：A
答案解析：套內建筑面積下的單價=使用面積下的單價×使

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