三、案倒分析題(共20鹿，每鹿2分，由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得分，少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0. 5分)

(一)

某家庭以每平方米8000元的單價(jià)購(gòu)買(mǎi)了一套建筑面積為100平方米的住宅用于自住，并向銀行申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。銀行通過(guò)對(duì)相關(guān)材料的審核，確認(rèn)該家庭為首次購(gòu)房，并為該家庭提供了貸款總額為總房?jī)r(jià)的70%，貸款期限為10年貸款年利率為6%，按月等額償還的個(gè)人住房抵押貸款，其余購(gòu)房款為該家庭的自付款，該家庭在按月等額還款5年后，于第6年初一次性提前償還了貸款本金20萬(wàn)元。

（二）

某商品住宅在建工程的土地總面積為15000平方米，容積率為2. 5，已正常開(kāi)發(fā)建設(shè)16十月。同區(qū)域同類(lèi)商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常建設(shè)期為22十月，相似商品住宅的市場(chǎng)單價(jià)為每平方米8000元。

85、該商品住宅在建工程的后續(xù)建設(shè)期為（ ）個(gè)月。

A、6

B、8

C、16

D、22

【答案】A

【解析】22-16=6。

86、該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值為（ ）億元。

A、1.2

B、2.0

C、3.0

D、3.2

【答案】C

【解析】15000×2.5×8000=3億元

87、按假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算時(shí)，該商品住宅在建工程后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出包括（ ）。

A、土地取得成本

B、續(xù)建成本

C、銷(xiāo)售稅費(fèi)

D、取得該在建工程的稅費(fèi)

【答案】BCD

【解析】假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得的利潤(rùn)來(lái)求取股價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷(xiāo)售費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)

88、該商品住宅在建工程的價(jià)值等于開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去（ ）。

A、征地拆遷費(fèi)用

B、已投入的開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用

C、商品住宅建筑安裝工程費(fèi)

D、后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及成得利潤(rùn)

【答案】D

【解析】假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得的利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

（三）

某商品住宅項(xiàng)目可銷(xiāo)售量為1900套，同類(lèi)項(xiàng)目的市場(chǎng)均價(jià)為10200元/平方米，考虐目前市場(chǎng)情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最終確定該項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)為9980元/平方米（含增值稅及附加），并且確定其中10套的售價(jià)為6800元/平方米作為該項(xiàng)目起價(jià)。營(yíng)銷(xiāo)方案的內(nèi)容還包括； 一次性付款的，售價(jià)優(yōu)惠3%；分期付款（房款分三期支付，第一期達(dá)到頂售條件支付3%，第二期主體驗(yàn)收支付50%，第三期交房時(shí)支付20%）的，價(jià)格不優(yōu)惠。試行一個(gè)月后，若銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳，將分期付款方式調(diào)整為第一期達(dá)到預(yù)售條件支付32%，第二期主體驗(yàn)收2個(gè)月自支付40%，第三期交房時(shí)支付30%。

89、該項(xiàng)目采用的定價(jià)方法為（ ）。

A、成本加成定價(jià)法

B、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法

C、目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法

D、需求導(dǎo)向定價(jià)法

【答案】B

【解析】本題考查定價(jià)方法。

90、該項(xiàng)目采用的價(jià)格策略為（ ）。

A、特價(jià)品定價(jià)策略

B、尾數(shù)定價(jià)策略

C、整數(shù)定價(jià)策略

D、現(xiàn)金折扣策略

【答案】BD

【解析】本題考查定價(jià)策略。

91、該項(xiàng)目增值稅采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，增值稅率為5%，綜合附加為增值稅的12%，按照銷(xiāo)售均價(jià)9980元／平方米計(jì)算，每平方米應(yīng)納增值稅及附加為（ ）元。

A、475.24

B、529.24

C、532.27

D、558.88

【答案】B

【解析】9980/[1+5%×（1+12%）] ×5%×（1+12%）=529.24

92、在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳時(shí)進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整策略中，價(jià)格調(diào)整方式為（ ）。

A、調(diào)整差價(jià)系數(shù)

B、調(diào)整付款時(shí)段

C、調(diào)整付款比例

D、調(diào)整價(jià)格基數(shù)

【答案】BC

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