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三、案倒分析題(共20鹿,每鹿2分,由單選和多選組成。錯選,本題不得分,少選,所選的每個選項(xiàng)得0. 5分)
(一)
某家庭以每平方米8000元的單價(jià)購買了一套建筑面積為100平方米的住宅用于自住,并向銀行申請了個人住房抵押貸款。銀行通過對相關(guān)材料的審核,確認(rèn)該家庭為首次購房,并為該家庭提供了貸款總額為總房價(jià)的70%,貸款期限為10年貸款年利率為6%,按月等額償還的個人住房抵押貸款,其余購房款為該家庭的自付款,該家庭在按月等額還款5年后,于第6年初一次性提前償還了貸款本金20萬元。
(二)
某商品住宅在建工程的土地總面積為15000平方米,容積率為2. 5,已正常開發(fā)建設(shè)16十月。同區(qū)域同類商品住宅開發(fā)項(xiàng)目的正常建設(shè)期為22十月,相似商品住宅的市場單價(jià)為每平方米8000元。
85、該商品住宅在建工程的后續(xù)建設(shè)期為( )個月。
A、6
B、8
C、16
D、22
【答案】A
【解析】22-16=6。
86、該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)完成后的價(jià)值為( )億元。
A、1.2
B、2.0
C、3.0
D、3.2
【答案】C
【解析】15000×2.5×8000=3億元
87、按假設(shè)開發(fā)法計(jì)算時(shí),該商品住宅在建工程后續(xù)開發(fā)的必要支出包括( )。
A、土地取得成本
B、續(xù)建成本
C、銷售稅費(fèi)
D、取得該在建工程的稅費(fèi)
【答案】BCD
【解析】假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤,然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得的利潤來求取股價(jià)對象價(jià)值的方法。
待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)
88、該商品住宅在建工程的價(jià)值等于開發(fā)完成后的價(jià)值減去( )。
A、征地拆遷費(fèi)用
B、已投入的開發(fā)建設(shè)費(fèi)用
C、商品住宅建筑安裝工程費(fèi)
D、后續(xù)開發(fā)的必要支出及成得利潤
【答案】D
【解析】假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤,然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得的利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。
(三)
某商品住宅項(xiàng)目可銷售量為1900套,同類項(xiàng)目的市場均價(jià)為10200元/平方米,考虐目前市場情況,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最終確定該項(xiàng)目銷售均價(jià)為9980元/平方米(含增值稅及附加),并且確定其中10套的售價(jià)為6800元/平方米作為該項(xiàng)目起價(jià)。營銷方案的內(nèi)容還包括; 一次性付款的,售價(jià)優(yōu)惠3%;分期付款(房款分三期支付,第一期達(dá)到頂售條件支付3%,第二期主體驗(yàn)收支付50%,第三期交房時(shí)支付20%)的,價(jià)格不優(yōu)惠。試行一個月后,若銷售業(yè)績不佳,將分期付款方式調(diào)整為第一期達(dá)到預(yù)售條件支付32%,第二期主體驗(yàn)收2個月自支付40%,第三期交房時(shí)支付30%。
89、該項(xiàng)目采用的定價(jià)方法為( )。
A、成本加成定價(jià)法
B、競爭導(dǎo)向定價(jià)法
C、目標(biāo)利潤定價(jià)法
D、需求導(dǎo)向定價(jià)法
【答案】B
【解析】本題考查定價(jià)方法。
90、該項(xiàng)目采用的價(jià)格策略為( )。
A、特價(jià)品定價(jià)策略
B、尾數(shù)定價(jià)策略
C、整數(shù)定價(jià)策略
D、現(xiàn)金折扣策略
【答案】BD
【解析】本題考查定價(jià)策略。
91、該項(xiàng)目增值稅采用簡易計(jì)稅方法,增值稅率為5%,綜合附加為增值稅的12%,按照銷售均價(jià)9980元/平方米計(jì)算,每平方米應(yīng)納增值稅及附加為( )元。
A、475.24
B、529.24
C、532.27
D、558.88
【答案】B
【解析】9980/[1+5%×(1+12%)] ×5%×(1+12%)=529.24
92、在銷售業(yè)績不佳時(shí)進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整策略中,價(jià)格調(diào)整方式為( )。
A、調(diào)整差價(jià)系數(shù)
B、調(diào)整付款時(shí)段
C、調(diào)整付款比例
D、調(diào)整價(jià)格基數(shù)
【答案】BC
(責(zé)任編輯:xy)
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