09年中級(jí)房地產(chǎn)專業(yè)考試真題及答案

41．在某花園洋房開發(fā)項(xiàng)目開盤前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)邀請(qǐng)了約200名當(dāng)?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場(chǎng)參觀，向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎(jiǎng)活動(dòng)。上述促銷手段屬于房地產(chǎn)促銷方式中的（?。?br /> A．人員推銷
B．活動(dòng)推廣
C．營(yíng)業(yè)推廠
D．公共關(guān)系推廣
參考答案：B
答案解析：
在某花園洋房開發(fā)項(xiàng)目開盤前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)邀請(qǐng)了約200名當(dāng)?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場(chǎng)參觀，向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎(jiǎng)活動(dòng)。這是樓盤慶典的一種，屬于房地產(chǎn)促銷的活動(dòng)推廣。
試題點(diǎn)評(píng)：此題考查活動(dòng)推廣的類型。參見教材P234。

42．某城市某種商品住宅2009年3月1日至11月1日的價(jià)格平均每月比上月上漲0．3％，其中某套商品住宅2009年5月1日的價(jià)格為3 500元／㎡。如將該套住宅的價(jià)格調(diào)整到2009年11月1日的價(jià)格，則調(diào)整后的價(jià)格是（?。┰O。
A．3 552．82
B．3 563．00
C．3 563．47
D．3 574．16
參考答案：C
答案解析：
F=P（1+i）^n，調(diào)整后的價(jià)格=3500×（1+0.3%）^6=3 563．47。
試題點(diǎn)評(píng)：本題考查復(fù)利計(jì)息的計(jì)算公式。參見教材P109。

43．某建筑物8年前建成交付使用，建筑面積為l20㎡，單位建筑面積的重置價(jià)格為600元／㎡，年折舊額為l 440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是（　）。
A．81．00％
B．84．00％
C．84．17％
D．84．80％
參考答案：B
答案解析：
成新率=[1－（1－R）t/R]×100%，由于題目給出了年折舊額的值，所以可知C（1－R）/N=1440，C=600×120=72000，可知（1－R）/N=0.02。成新率=[1－0.02×8]×100%=84%。
試題點(diǎn)評(píng)：本題考查成新率的計(jì)算方法。參見教材P253-254。

44．某套住宅未來每年的潛在毛租金收入為2萬元，空置和收租損失為潛在毛租金收入的l0％，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為20％，該住宅的年凈收益是（?。┤f元。
A．1．40
B．1．44
C．1．60
D．1．80
參考答案：A
答案解析：
凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失+其他收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=2－2×10%－2×20%=1.4。
試題點(diǎn)評(píng)：本題考查基于租賃收入測(cè)算凈收益的基本公式。參見教材P257。

45．凈收益=潛在毛租金收入－（?。?其他收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。
A．空置和收租損失
B．還本付息額
C．折舊額
D．所得稅
參考答案：A
答案解析：
凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失+其他收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。
試題點(diǎn)評(píng)：本題考查基于租賃收入測(cè)算凈收益的基本公式。參見教材P257。

46．在物業(yè)管理中，制定臨時(shí)管理規(guī)約的主體是（?。?br /> A．業(yè)主大會(huì)
B．業(yè)主委員會(huì)
C．物業(yè)建設(shè)單位
D．物業(yè)服務(wù)企業(yè)
參考答案：C
答案解析：
臨時(shí)管理規(guī)約一般由物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)銷售之前預(yù)先制定。
試題點(diǎn)評(píng)：本題考查臨時(shí)管理規(guī)約的制定主體。參見教材P275。

47．在物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中，評(píng)標(biāo)、驗(yàn)標(biāo)、定標(biāo)的規(guī)則對(duì)所有的投標(biāo)人都是一致的，這體現(xiàn)了物業(yè)管理招投標(biāo)的（?。┰瓌t。
A．公開
B．公平
C．公正
D．誠(chéng)實(shí)信用
參考答案：C
答案解析：
公正原則是指要用同樣的準(zhǔn)則作為衡量所有投標(biāo)書的尺度，評(píng)標(biāo)、驗(yàn)標(biāo)、定標(biāo)的規(guī)則與評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)對(duì)所有的投標(biāo)人都是一致的。
試題點(diǎn)評(píng)：本題考查物業(yè)管理招投標(biāo)原則的公正原則。參見教材P281。

48．下列關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同特點(diǎn)的說法中，錯(cuò)誤的是（?。?。
A．前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂
B．前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性
C．前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期限應(yīng)為三至五年
D．前期物業(yè)服務(wù)合同屬于附終止條件的合同
參考答案：C
答案解析：
前期物業(yè)合同的特點(diǎn)有：由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂；過渡性；附終止條件的合同。
試題點(diǎn)評(píng)：本題考查前期物業(yè)合同的特點(diǎn)。參見教材P287。

49．下列原則中，不屬于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則的是（?。?。
A．合理原則
B．公開原則
C．費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則
D．費(fèi)用與支付能力相適應(yīng)的原則
參考答案：D
答案解析：
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則的有：合理原則；公開原則；費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。
試題點(diǎn)評(píng)：本題考查物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則。參見教材P288。

50．商品住宅房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金所有權(quán)歸（?。?br /> A．該房屋出售人
B．該房屋買受人
C．該房屋所在住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)
D．該房屋所在地政府房產(chǎn)主管部門
參考答案：B
答案解析：
房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明住宅專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余的情況，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。
試題點(diǎn)評(píng)：本題考查商品住宅維修資金交存的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P291。

51．抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人或建設(shè)用地使用權(quán)人是（　）。
A．借款人
B．抵押人
C．貸款人
D．抵押權(quán)人
參考答案：B
答案解析：
抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人或建設(shè)用地使用權(quán)人是抵押人。
試題點(diǎn)評(píng)：本題考查抵押人的含義。參見教材P299。

52.在房地產(chǎn)抵押貸款期間，未經(jīng)（?。┩猓盅喝瞬坏米冑u抵押房地產(chǎn)。
A．保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)
B．房屋主管部門
C．抵押權(quán)人
D．房屋承租人
參考答案：C
答案解析：
在房地產(chǎn)抵押貸款的抵押期內(nèi)，抵押品使用權(quán)歸屬抵押人，但未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得變賣抵押品。
試題點(diǎn)評(píng)：本題考查房地產(chǎn)抵押貸款的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P300。

53.某人購(gòu)房貸款60萬元，采用等額本金還款方式分10年償還，貸款年利率為5%，則第10個(gè)月的貸款余額是（?。┤f元。
A．53
B．55
C．57
D．59
參考答案：C
答案解析：貸款本金P為600000元，貸款月利率i=5%÷12=0.4167%，按月計(jì)算的貸款期數(shù)n=10×12=120。該貸款的每月分期付款額α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－1]=6365（元）。要求第10個(gè)月的貸款余額，可知分期付款已清償9個(gè)月，m=9，則貸款余額=α×[（1+i）^（n-m）－1]/[（1+i）^（n-m）×i]=6365×[（1+0.4167%）^111－1]/[（1+0.4167%）^111×0.4167%]=565713.48（元）≈57（萬）。
試題點(diǎn)評(píng)：本題考查貸款余額的計(jì)算。參見教材P302。

54．在按月等額償還方式下，會(huì)導(dǎo)致個(gè)人住房貸款月還款額增加的是（?。?。
A．降低首付款比例
B．降低貸款利率
C．降低抵押率
D．延長(zhǎng)貸款期限
參考答案：A
答案解析：
根據(jù)等額還款抵押貸款公式α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－1]可知，當(dāng)首付款比例降低時(shí)，則需要貸款的P值就變大了，則月還款額就增加了。
試題點(diǎn)評(píng)：本題考查等本金還款抵押貸款的相關(guān)內(nèi)容，參見教材P302。

55．房地產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額一般根據(jù)保險(xiǎn)房地產(chǎn)的（?。┐_定。
A．評(píng)估價(jià)值
B．賬面價(jià)值
C．歷史成本
D．交易價(jià)格
參考答案：A
答案解析：房地產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額一般根據(jù)保險(xiǎn)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值確定。
試題點(diǎn)評(píng)：本題考查保險(xiǎn)金額的確定依據(jù)。參見教材P320。

56．下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種的是（　）。
A．耕地占用稅
B．房產(chǎn)稅
C．契稅
D．土地增值稅
參考答案：B
答案解析：
房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅

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