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建筑商在房地產(chǎn)市場上的風(fēng)險防范

建筑商在房地產(chǎn)市場上面臨著激烈的競爭與考驗，不但要尋找、開發(fā)市場，而且必須善于處理各種各樣的問題并避免由于工期、驗收標(biāo)準(zhǔn)、工程款結(jié)算等問題而形成的風(fēng)險。筆者正是試圖從專業(yè)律師的角度對建筑商的困境從法律層面提出一些有益的建議與對策，希望給建筑業(yè)界的朋友更多的幫助?？荚囌搲?/p>

一、 假項目的風(fēng)險對于從事多年建筑開發(fā)工作的公司而言，最痛恨的莫過于此。但是，有一些不法之徒仍然利用建筑商急于找到項目的心理，打著某個項目的旗號，利用各種手段，在談判過程中提供規(guī)劃批復(fù)、設(shè)計圖紙等等一些列看似真實的信息誘使建筑商鉆入早已部好的保證金陷阱。對于這種欺詐問題，不容忽視，建筑商可以采取以下防范的措施：

1、 核查對方提供的各種批文及其他相關(guān)文件。

2、 到規(guī)劃局、建委、房地局核實項目的具體信息。

3、 到銀行核實對方的資金情況

4、 委托律師進行必要的資信調(diào)查

二、 防范“空手道”陷阱由于房地產(chǎn)市場的利益驅(qū)動，有一些資金根本不足的開發(fā)公司通過種途徑違規(guī)進行開發(fā)。在房地產(chǎn)公司自有資金嚴(yán)重不足的情況下，拿到一個項目如何運作？隨之而來的就是搞聯(lián)建或要求建筑商墊資開發(fā)，有些是要求建筑承包商墊資至基礎(chǔ)工程完畢，還有一些則要求建筑承包商墊資至住結(jié)構(gòu)封頂。這種墊資的法律后果比較嚴(yán)重，對于建筑公司而言為了節(jié)約成本、加快工期建設(shè)，有部分建筑承包商不得不以犧牲建筑質(zhì)量為代價。結(jié)果由建筑質(zhì)量而引發(fā)各種法律糾紛。還有一些情況下，由于房地產(chǎn)銷售的影響或房地產(chǎn)商將資金挪作他用，當(dāng)建筑商依照約定完成工程時，卻拿不到工程款項，以至資金滯留，無法正常運營。實際案例中，建筑商遭遇的困境都說明一個問題：那就是建筑商的領(lǐng)導(dǎo)層必須從法律的角度，更加理性的考慮投資及工程的效益，應(yīng)當(dāng)以提前防范的手段避免卷入不應(yīng)當(dāng)卷入的陷阱。

三、 合同陷阱的防范有部分房地產(chǎn)市場的投機分子利用合同的簽訂來達(dá)到其追逐高額利潤的目的。例如：在合同中簽訂一些條款，對工程款的給付予以限制：或是經(jīng)過驗收或是經(jīng)過專家測試，但在工程完工之后，開發(fā)商又使用各種手段不做驗收、測試等工作，因而導(dǎo)致建筑商部分工程款項無法拿到。建筑商對于建筑承包開發(fā)合同應(yīng)當(dāng)給予充分的重視，很多房地產(chǎn)商與建筑商訴訟的案例中，房地產(chǎn)商勝訴就取決于某些合同條款。因此，謹(jǐn)慎簽訂承包合同條款，可以從法律的角度防范風(fēng)險的發(fā)生。

四、 工程施工中的風(fēng)險防范工期、質(zhì)量、工程款的支付、驗收及保修、工程的決算都是建筑承包商在工程施工中關(guān)注的問題。其中，認(rèn)為工程的質(zhì)量、工程款的支付及工程的驗收最為關(guān)鍵。

1、 對于工程質(zhì)量一定要在承包合同中做出明確約定，尤其是如何評定的詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)而且建筑承包商一定要將其控制在可以實現(xiàn)的范圍內(nèi)，對于無法實現(xiàn)的則堅決不能寫入合同之中。

2、 一般情況下，預(yù)付款百分之十五至百分之二十較為合理，工程款的支付以工程進度以及工程的質(zhì)量驗收為前提，但在實踐中，經(jīng)常發(fā)生由于開發(fā)商資金不到位，拖延支付工程款或由于承包方逾期施工，開發(fā)商拒不支付工程款的現(xiàn)象，這些矛盾處理不得當(dāng)就會激化問題，筆者認(rèn)為如果在開發(fā)商資金不到位的情況下，建筑承包商可以采取暫停施工并書面通知開發(fā)商支付工程款，或者如果為趕工期，建筑承包商也可以法律途徑書面通知開發(fā)商逾期支付工程款的后果并繼續(xù)進行施工。這些書面通知一般應(yīng)當(dāng)采取當(dāng)面送達(dá)并簽收或特快專遞等形式，以確保日后發(fā)生訴爭時的證據(jù)效力。

3、 對于工程款的結(jié)算實際上是建筑承包商最為關(guān)注的問題。長期以來，工程尾款的結(jié)算一直是困擾開發(fā)商與建筑承包商的一大問題。一般在工程竣工驗收后，開發(fā)商（發(fā)包方）與建筑承包商在工程結(jié)算上會產(chǎn)生較大分歧，這些主要是由于工程建設(shè)過程中的設(shè)計變更、工程量變化、工程款未及時支付、逾期竣工等因素造成，筆者認(rèn)為這些因素部分可以歸結(jié)為工程建設(shè)管理中的混亂造成，針對以上問題，筆者建議采取以下措施：在合同中對關(guān)鍵詞與做出明確解釋；對工程設(shè)計變更的程序及變更后的法律責(zé)任做出明確約定；工程量增加或減少必須經(jīng)過必要的鑒證手續(xù)；在合同中就費用計算規(guī)定詳細(xì)明確的計算方法。

當(dāng)然還有一種情況發(fā)生較多，那就是工程決算時，由于建筑承包商送達(dá)決算報告時忽略了簽收的細(xì)節(jié)，以至于開發(fā)商否認(rèn)承包方提供決算報告的事實。從法律的角度，決算的時間及決算報告的提交應(yīng)當(dāng)在合同中加以明確規(guī)定，尤其對于開發(fā)商（發(fā)包方）的審價時間也要做出明確規(guī)定，最好約定如果在規(guī)定時間內(nèi)雙方就工程決算價款不能達(dá)成一致意見，則可由雙方共同委托工程審價機構(gòu)進行審計，以減少不必要的訴爭。

綜上所述，在房地產(chǎn)市場日趨發(fā)展的今天，希望建筑開發(fā)商能夠在房地產(chǎn)市場中規(guī)范運行，以法律維護自己的合法權(quán)益、防范風(fēng)險，以成熟的管理機制贏得更為廣闊的市場。

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