4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。但需要注意以下兩點：

(1)外商投資房產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因不繳納城市維護建設(shè)稅和教育費附加，因此，在計算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時不含城市維護建設(shè)稅和教育費附加。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅已列入管理費用中，故不允許單獨再扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印花稅可單獨扣除。

5，財政部確定的其他扣除項目

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按1、2項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。次優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。

6.舊房及建筑物的扣除金額

(1)按評估價格扣除(單選)

舊房及建筑物的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時,由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。

7.計稅依據(jù)的特殊規(guī)定(了解)

非直接銷售和自用房地產(chǎn)收入的確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),應(yīng)繳納土地增值稅。 來源:考試

五、土地增值稅的稅率與應(yīng)納稅額的計算

(一)土地增值稅稅率

我國土地增值稅稅率設(shè)計的基本原則是：增值額大的多征，增值額小的少征，無增值額的不征。

六、土地增值稅稅收減免

(一)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。

(二)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

(三)企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

(四)自2008年11月1日起，對居民個人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅

七、土地增值稅納稅申報程序、納稅清算、納稅地點

(一)土地增值稅納稅申報程序

(二)土地增值稅納稅清算

1.土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的。應(yīng)分別計算增值額。

2.土地增值稅的清算條件

(1)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：

①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(2)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

④省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

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（責(zé)任編輯：xll）

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