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本文主要介紹2012年會計職稱初級會計職稱考試經(jīng)濟法基礎(chǔ)輔導(dǎo)專題二(7),希望本文能夠幫助您更好的全面了解2012年會計職稱考試的相關(guān)重點!!
第七節(jié) 土地增值稅法律制度
一、土地增值稅的概念(了解)
土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。
二、土地增值稅的納稅人(了解)
土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人。
三、土地增值稅的征稅范圍(重點掌握)
(一)條件:
1.轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是不是國有;
2.產(chǎn)權(quán)是否變更;
3.是否有經(jīng)濟利益的流入。
(二)征稅范圍的特殊規(guī)定(多選)
1. 房地產(chǎn)的出租
房地產(chǎn)的出租,出租人雖取得了收入,但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此,不屬于土地增值稅的征稅范圍。房產(chǎn)贈與,贈與者沒有經(jīng)濟利益的流入,不征;繼承,被繼承人沒有經(jīng)濟利益的流入,不征;公益性捐贈,不征。
2. 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營
對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的,投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時,暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。
3.房地產(chǎn)的交換
企業(yè)之間互換房產(chǎn),屬于土地增值稅的征稅范圍。但對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,經(jīng)當(dāng)?shù)?a target="_blank" href="http://www.remotepmconsultant.com/cta/" class="blue">稅務(wù)機關(guān)核實,可以免征土地增值稅。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于出租等商業(yè)用途時,如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生變動,不征收土地增值稅。(判斷)
5.合作建房
對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。
6.房地產(chǎn)的抵押
對房地產(chǎn)的抵押,在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后,視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移占有而確定是否征收土地增值稅。對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。
7. 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),
在企業(yè)兼并中,對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的,暫免征收土地增值稅。
8.房地產(chǎn)的代建行為
對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,雖然取得了收入,但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì),故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
四、土地增值稅的計稅依據(jù)
(一)應(yīng)稅收入(了解)
(二)扣除項目
首先判斷納稅人:
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),五項費用扣除;
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;
(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本;
(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用;
(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;
(5)財政部確定的其他扣除項目。
2、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),四項費用扣除:
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;
(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本;
(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用;
(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
3、從事舊房交易的納稅人,三項費用扣除:
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;
(2)評估價格;
(3)相關(guān)稅費。
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額包括一下兩方面的內(nèi)容:(多選)
(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。地價款的確定有三種方式:如果是以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的,地價款為納稅人所支付的土地出讓金;如果是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的,地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金;如果是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的,地價款為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。
(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用和稅金。納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù),必須按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費和契稅。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本,包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用(重點掌握)
在計算土地增值稅時,房地產(chǎn)開發(fā)費用并不是按照納稅人實際發(fā)生額進(jìn)行扣除,應(yīng)分別以下兩種扣除:
(1)財務(wù)費用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的,允許據(jù)實扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用,按 1、2項規(guī)定(即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本,下同)計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。計算公式為:
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%
(2)財務(wù)費用中的利息支出,凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用按 1、2項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。計算扣除的具體比例,由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。計算公式為:
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%
財政部、國家稅務(wù)總局對扣除項目金額中利息支出的計算問題作了兩點專門規(guī)定:一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,超過上浮幅度的部分不允許扣除;二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
2012年會計職稱考試科目經(jīng)濟法預(yù)習(xí)講義第六章匯總
2012年會計職稱考試科目經(jīng)濟法預(yù)習(xí)講義第五章匯總
(責(zé)任編輯:xll)
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