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二、投資性房地產(chǎn)

(一)投資性房地產(chǎn)的概述

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。

1、投資性房地產(chǎn)的范圍

投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

(1)已出租的土地使用權(quán)

是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。

(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。即閑置土地不屬于投資性房地產(chǎn)。

(3)已出租的建筑物

已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。

通常情況下，對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的“空置建筑物”，只要企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為投資性房地產(chǎn)。

“空置建筑物”包括：外購的尚未使用的房屋;自行建造或開發(fā)的尚未使用的房屋;已出租的在租賃期屆滿收回之后，不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動且經(jīng)整理后準(zhǔn)備繼續(xù)用于出租但暫時空置的房屋。

注意：企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

2、不屬于投資性房地產(chǎn)的項目

下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：

(1)自用房地產(chǎn)

即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。應(yīng)將建筑物和土地使用權(quán)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。例如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

(2)作為存貨的房地產(chǎn)

注意：在實務(wù)中，某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，①能夠單獨計量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);②不能夠單獨計量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

【例題21·多選題】下列項目中，屬于投資性房地產(chǎn)的有( )。

A.已出租的建筑物

B.已出租的土地使用權(quán)

C.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

D.按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地

【答案】ABC

【例題22·多選題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有( )。(2007年)

A.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店

B.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租出的寫字樓

C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房

D.企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

【答案】BD

【解析】選項A自用房地產(chǎn)，選項C屬于存貨，選項AC不符合投資性房地產(chǎn)的定義。

【例題23·多選題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有( )。(2009年考題改編)

A.已出租的建筑物

B.自用的建筑物

C.已出租的土地使用權(quán)

D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物

【答案】AC

【解析】投資性房地產(chǎn)包括：(1)已出租的土地使用權(quán);(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);(3)已出租的建筑物。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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