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本文主要介紹2012年會(huì)計(jì)職稱初級(jí)會(huì)計(jì)職稱考試經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)輔導(dǎo)土地增值稅法律制度,希望本文能夠幫助您更好的全面了解2012年會(huì)計(jì)職稱考試的相關(guān)重點(diǎn)!!
第七節(jié) 土地增值稅法律制度
特點(diǎn):在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收;以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)的增值額為計(jì)稅依據(jù);征稅范圍比較廣;采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額;實(shí)行超率累進(jìn)稅率。
一、土地增值稅的納稅人
土地增值稅的納稅人,是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”)并取得收入的單位和個(gè)人。
二、土地增值稅的征稅范圍(重點(diǎn))
①轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)必須是國有的 注意:對(duì)出讓國有土地的行為不征稅; 未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓,也不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。 ②土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)必須發(fā)生轉(zhuǎn)讓 ③必須取得轉(zhuǎn)讓收入 以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為,以及房地產(chǎn)出租、抵押等未轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。 注意:不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為包括以下兩種情況: (1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。 (2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。
三、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)
土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額
1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入:包括貨幣收入、實(shí)物收入和其它收入
2.確定增值額的扣除項(xiàng)目
第一種情況:轉(zhuǎn)讓新建房產(chǎn)可以扣除的項(xiàng)目:
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額
(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本
包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。
(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
它指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。具體情況:
納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?,并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的,其允許扣除的房產(chǎn)地開發(fā)費(fèi)用為:利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)。
納稅人不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?,或不能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的,其允許扣除的房產(chǎn)地開發(fā)費(fèi)用為:(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。
此外,利息支出要注意:一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,超過上浮幅度的部分不允許扣除;二是對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
營業(yè)稅5%,城市維護(hù)建設(shè)稅(7%、5%、1%),印花稅0.5‰。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加3%,也可視同稅金予以扣除。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能扣“兩稅一費(fèi)”,非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣“三稅一費(fèi)”。
(5)對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和,加計(jì)20%的扣除。
加計(jì)扣除費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%
應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
計(jì)算時(shí)注意分步驟列式計(jì)算,第一步,確定應(yīng)稅收入;第二步,確定扣除項(xiàng)目;第三步,計(jì)算土地增值額;第四步,計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的百分比,以便確定適用稅率和速算扣除系數(shù);第五步,計(jì)算應(yīng)納稅額。
2012年初級(jí)會(huì)計(jì)師考試科目經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)知識(shí)點(diǎn)解析三
2012年初級(jí)會(huì)計(jì)師考試科目經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)知識(shí)點(diǎn)解析二
(責(zé)任編輯:xll)
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