七、土地增值稅申報程序、納稅清算、納稅地點

（一）土地增值稅納稅申報程序
1、納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。
2、納稅人采取預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)的，對在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機關(guān)可以預(yù)征土地增值稅，之后辦理納稅清算后，多退少補。

（二）土地增值稅納稅清算
1、土地增值稅的清算條件
提示：區(qū)分“應(yīng)當(dāng)清算”和“可要求清算”
（1）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進行土地增值稅的清算：
①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
（2）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人進行土地增值稅清算：
①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
④省級稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
【例題】下列各項中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進行土地增值稅清算的有（?。?。
A、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
B、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工完成銷售的
C、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的
D、取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的
答案：ABC
解析：本題考核土地增值稅的清算。根據(jù)土地增值稅清算規(guī)定，取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算，但不屬于企業(yè)應(yīng)進行土地增值稅清算的范圍。

（三）土地增值稅納稅地點
1、納稅人是法人的，當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致時，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)申報納稅即可；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
2、納稅人是自然人的，當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時，則在居住所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅；當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

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