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投資性房地產的定義、特征與范圍
一、投資性房地產的定義及特征
投資性房地產是指為賺取租金或資本增值的房地產。房地產是房產和地產的總稱。房產就是建筑物,也叫不動產;地產就是土地,準確地說,是土地使用權。企業(yè)的廠房是固定資產,廠房下面的土地是無形資產。
房地產可以分為兩類:一類是自己使用的,作為固定資產和無形資產來核算;另一類是用于出租的,作為投資性房地產核算。
二、投資性房地產的范圍
(一)已出租的土地使用權
1.出讓或轉讓所得;2.租賃協(xié)議。
(二)持有并準備增值后轉讓的土地使用權
1.管理當局書面決議;2.閑置土地除外。
(三)已出租的建筑物
1.擁有產權;2.租賃協(xié)議;3.輔助服務不重大。
注:持有增值的房產不是投資性房地產,而是固定資產。
投資性房地產的范圍
投資性房地產一共就有三種:其中,第二種持有增值的土地一般比較少見,所以,投資性房地產,主要就是指已出租的房地產。
不屬于投資性房地產的項目,除了自用房地產外,還有一種:作為存貨的房地產,即房地產公司開發(fā)的商品房和土地。
如果一棟樓一部分自用,一部分出租,那么要分別確認;如果分不清楚的,就統(tǒng)一作為固定資產。
投資性房地產的確認與初始計量
一、投資性房地產的確認與初始計量
(一)外購投資性房地產的確認與初始計量
1.已出租的土地使用權:租賃期開始日
2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權:管理當局書面決議日
3.已出租的建筑物:租賃期開始日
沒有達成租賃協(xié)議之前,應先確認為固定資產(簡便起見,無形資產略,下同),租賃期開始日之后,再確認為投資性房地產。外購投資性房地產的初始計量,比照固定資產。
(二)自行建造投資性房地產的確認與初始計量
自行建造的房地產,只有在建造完成(即達到預定可使用狀態(tài))的同時開始對外出租或用于資本增值(二者缺一不可),才能確認為投資性房地產。
自行建造投資性房地產的成本,包括土地開發(fā)費、建筑成本、資本化借款費用等,并不包括建筑物所占用土地的成本,建筑物和土地使用權分別確認為兩項不同的投資性房地產。
可使用狀態(tài))的同時開始對外出租或用于資本增值,才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。
二、投資性房地產的后續(xù)支出
符合確認條件的后續(xù)支出,予以資本化,比照固定資產的資本化后續(xù)支出(如更新改造);但是,進入更新改造過程后,并不通過“在建工程”科目核算,而將其賬面價值轉入“投資性房地產(在建)”科目。
不符合確認條件的后續(xù)支出,計入“其他業(yè)務成本”,比照固定資產的費用化后續(xù)支出(如日常修理)。
投資性房地產的后續(xù)計量
投資性房地產的后續(xù)計量有成本和公允價值兩種模式,通常應當采用成本模式計量,滿足特定條件時也可以采用公允價值模式計量。但是,同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量,不得同時采用兩種計量模式。即,一家企業(yè)一個時點,只能存在一種計量模式,不能一部分房地產采用成本模式計量,而另一部分房地產采用公允價值模式計量。
一、成本模式
二、公允價值模式
采用公允價值模式有兩個條件:(1)所在地有活躍市場;(2)市場價格可以獲得。
公允價值的確定順序:(1)市場公開報價;(2)最近類似價格;(3)現(xiàn)金流量現(xiàn)值。
公允價值模式下,投資性房地產既不計提折舊,也不計提減值,期末按公允價值計量,確認公允價值變動損益。“投資性房地產”科目下設“成本”和“公允價值變動”等兩個明細科目。
三、投資性房地產后續(xù)計量模式的變更
計量模式的變更,是指成本模式計量改為公允價值模式,但是,公允價值模式計量不能改為成本模式計量。另外,成本模式計量改為公允價值模式計量時,應該將企業(yè)所有投資性房地產均進行改變,不能只改變部分房地產的計量模式。
投資性房地產后續(xù)計量模式的變更,屬于會計政策變更,應該采用追溯調整法處理。
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(責任編輯:xll)
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