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投資性房地產的定義、特征及范圍

一、投資性房地產的定義與特征

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。

投資性房地產具有以下特征：

(一) 投資性房地產是一種經(jīng)營活動

投資性房地產的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權，這實質上屬于一種讓渡資產使用權行為。房地產租金就是讓渡資產使用權取得的使用費收入，是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標所從事的經(jīng)營性活動以及與之相關的其他活動形成的經(jīng)濟利益總流入。投資性房地產的另一種形式是持有并準備增值后轉讓的土地使用權，盡管其增值收益通常與市場供求、經(jīng)濟發(fā)展等因素相關，但目的是為了增值后轉讓以賺取增值收益，也是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標所從事的經(jīng)營性活動以及與之相關的其他活動形成的經(jīng)濟利益總流入。

(二) 投資性房地產在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產經(jīng)營場所的房地產和用于銷售的房地產

企業(yè)持有的房地產除了用作自身管理、生產經(jīng)營活動場所和對外銷售之外，出現(xiàn)了將房地產用于賺取租金或增值收益的活動，甚至成為個別企業(yè)的主營業(yè)務。這就需要將投資性房地產單獨作為一項資產核算和反映，與自用的廠房、辦公樓等房地產和作為存貨(已建完工商品房)的房地產加以區(qū)別，從而更加清晰地反映企業(yè)所持有房地產的構成情況和盈利能力。

二、投資性房地產的范圍

投資性房地產主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

(一) 屬于投資性房地產的項目

1. 已出租的土地使用權

已出租的土地使用權是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權。企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權，不屬于此類。對于以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權再轉租給其他單位的，不能確認為投資性房地產。

2. 持有并準備增值后轉讓的土地使用權

持有并準備增值后轉讓的土地使用權是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得并準備增值后轉讓的土地使用權。但是，按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值的土地使用權。

3. 已出租的建筑物

已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產權并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。

企業(yè)在判斷和確認已出租的建筑物時，應當把握以下要點：

(1) 用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產權的建筑物，企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉租的建筑物不屬于投資性房地產。

(2) 已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。一般應自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。

(3) 企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，應當將該建筑物確認為投資性房地產。例如，企業(yè)將其辦公樓出租，同時向承租人提供維護、保安等日常輔助服務，企業(yè)應當將其確認為投資性房地產。

(二) 不屬于投資性房地產的項目

下列房地產不屬于投資性房地產：

1. 自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產，包括自用建筑物(固定資產)和自用土地使用權(無形資產)。

2. 作為存貨的房地產，通常指房地產開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。

如果某項房地產部分用于賺取租金或資本增值、部分自用(即用于生產商品、提供勞務或經(jīng)營管理)，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產;不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。該項房地產自用的部分，以及不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為固定資產或無形資產。

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（責任編輯：xll）

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