五、土地增值稅的稅率及應納稅額的計算
(一)稅率:實行四級超率累進稅率
極數(shù) 增值額與扣除項目金額的比率 稅率(%) 速算扣除系數(shù)(%)
1 不超過50%的部分 30 0
2 超過50%至l00%的部分 40 5
3 超過l00%至200%的部分 50 15
4 超過200%的部分 60 35
(二)土地增值稅應納稅額的計算
1、計算公式
土地增值稅應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
2、計算步驟
(1)計算轉讓房地產(chǎn)取得的收入(貨幣收入、實物收入)
(2)計算扣除項目
①取得土地使用權支付的金額
②開發(fā)土地的成本、費用
③新建房及配套設施的成本、費用或者舊房及建筑物的評估價格
④與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金
提示:與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金包括:營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加?!?br />
(3)計算增值額=轉讓房地產(chǎn)的收入-扣除項目
(4)計算增值額÷扣除項目的比率
(5)計算土地增值稅的應納稅額
【例題1】某外商投資房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年12月將一座寫字樓整體轉讓給某單位,合同約定的轉讓價為20 000萬元,公司按稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅1 000萬元,印花稅10萬元。公司為取得土地使用權而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用和稅金為3 000萬元;投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4 000萬元;房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為1 200萬元(不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,也不能提供金融機構證明)。已知:該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。計算該公司轉讓寫字樓應繳納的土地增值稅稅額。
解析:
(1)房地產(chǎn)轉讓收入為20000萬元
(2)確定轉讓房地產(chǎn)的扣除項目金額:
①取得土地使用權所支付的金額為3000萬元
②房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元
③房地產(chǎn)開發(fā)費用為:(3000+4000)×10%=700(萬元)
④與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金為1000(萬元)
⑤從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為:(3000+4000)×20% =1400(萬元)
⑥轉讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為:3000+4000+700+1000+1400=10100(萬元)
(3)計算轉讓房地產(chǎn)的增值額:20000-10100=9900(萬元)
(4)計算增值額與扣除項目金額的比率:9900÷10100≈98%
(5)計算應繳納的土地增值稅稅額:
應納土地增值稅稅額=9900×40%-10100×5%=3455(萬元)
【例題2】2008年某國有商業(yè)企業(yè)利用庫房空地進行住宅商品房開發(fā),按照國家有關規(guī)定補交土地出讓金2 840萬元,繳納相關稅費160萬元;住宅開發(fā)成本2 800萬元,其中含裝修費用500萬元;房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為300萬元(不能提供金融機構證明);當年住宅全部銷售完畢,取得銷售收入共計9 000萬元;繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加495萬元;繳納印花稅4.5萬元。已知:該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。計算該企業(yè)銷售住宅應繳納的土地增值稅稅額。
解析:非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅允許作為稅金扣除;非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不允許按照取得土地使用權所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本合計數(shù)的20%加計扣除。
(1)住宅銷售收入為9000萬元
(2)確定轉讓房地產(chǎn)的扣除項目金額:
①取得土地使用權所支付的金額為:2840+160=3 000萬元
②住宅開發(fā)成本為2800萬元
③房地產(chǎn)開發(fā)費用為:(3000+2800)×10%=580(萬元)
④與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金為: 495+4.5=499.5(萬元)
⑤轉讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為:3000+2800+580+499.5=6879.5(萬元)
(3)計算轉讓房地產(chǎn)的增值額:9000-6879.5=2120.5(萬元)
(4)計算增值額與扣除項目金額的比率:2120.5÷6879.5≈31%
(5)計算應繳納的土地增值稅稅額:
應納土地增值稅稅額﹦2120.5×30%=636.15(萬元)
相關推薦:
2011年初級會計實務全書知識點歸納匯總
2011年初級經(jīng)濟法基礎全書知識點歸納匯總
編輯推薦:
如果您想購買會計職稱考試用書,您可以在中國會計職稱考試網(wǎng)上訂購,點此直接訂購>>
為了讓2011級考生有充足的時間備考,中國會計職稱考試網(wǎng)全新推出了2011年會計職稱考試全程強化班、考點串講班、點題預測班全面輔導班次,使每位學員從基礎開始,扎好根基,隨后統(tǒng)領全書重點知識,有針對性地復習講解,最后模擬實戰(zhàn)考場,點題預測,講解、練習、答疑、論壇交流相結合,為您順利通過考試保駕護航!
為幫助廣大會計職稱考生復習備考,中國會計職稱考試網(wǎng)特開設了保過班,讓您一次就能順利通過考試?。?a target="_blank" href="http://www.remotepmconsultant.com/kjzc/class/index.html">點此直接報名>
2011年度會計職稱考試補報名信息匯總
與其它學員進行交流:中大網(wǎng)校(中國考試論壇)
(責任編輯:)
近期直播
免費章節(jié)課
課程推薦
初級會計職稱
[考霸尊享班-協(xié)議退費]
9大模塊 準題庫資料 協(xié)議退費校方服務
初級會計職稱
[考霸特訓班]
7大模塊 準題庫資料 協(xié)議續(xù)學校方支持
初級會計職稱
[考霸通關班]
5大模塊 準題庫自主練習校方服務